地球人要建居屋?

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年7月3日

筆者是傾向不贊成(重)建居屋，除覺政府沒有責任令人做業主外，就算勢在必行，直接送錢送按揭*給「不致窮到可住公屋，但又長期上不了車」階層會更實際。當然，土地供應和住屋措施要配合。

有規範地送錢送按揭等方法一來容易計數，如100,000個家庭 x 每户$500,000 = 五百億，二來相信會較以地價補貼居屋業主平宜，且可讓更多地段建出租公屋幫助更有需要之人。曾撰文論及居屋，可参巧：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej543.htm。

近日居屋之辯論重燃，正反方各持論據，好不熱鬧。然而，除上述文章和觀點外，還有以下疑問：

一) 資本主義自由市場失效，政府就要出馬？ = 首先，從邏輯角度看，就算市場失效，不表示公營辦法便會湊效，兩者沒有必然相互關係，可以是「累鬥累」。再者，近代環球實施之資本主義版本多與傳統(阿當史密斯)的根本有出入，無論左中右，或多或少有公營干預色彩，亦即「失效」未必能全數歸咎於自由市場，部份可會是因(前)政策而起。此外，雖理論上「市場失效，政府補上」很理想，但實踐不易，通常越補越亂。

仿傚二戰時期英國首相邱吉爾評論民主制度之講話：資本主義自由市場未必是好東西，但它仍比其他的相對不那麽糟。

要注意的是，筆者並非鼓吹樓市「無枉管」，如賣樓過程如何花巧也不應和事實違背，但賣樓手段有疑問和建居屋是兩回事。前者是經商手法問題，市旺市衰或樓價高低應有一致標準，後者涉及公共資產和理財，而居屋亦不是唯一解決住房方法。。

二) 樓價狂升，置業困難？ = 近年香港樓價趨升和各國包括中國於金融海潚後大印銀紙有關，有上便有落，需要的是耐性，for this shall come to pass。 至於置業困難，基本上時時都難，樓價高不用說，樓價低亦不一定感覺容易，因到時又怕失業，兼無膽買。再者，甚麼「大學畢業也買不到樓」皆屬廢話，因從未普遍有過大學生畢業不久便買到樓之情況，詳情可看上述参巧文章第二點。

簡單而言，不要被一時之市場現象而希望當局作出各樣方案，且建屋需時，完工時不是問題已過需求減少，就是境況已變，又或實際受益對象已非原來之人群。

三) 究竟有多少人有迫切需要居屋？ = 現時大約一半家庭擁有自己之房子，另有四成左右住公營房子，即有一成左右租住私人物業，而當中有多少是「長期」上不了公屋，但又儲不够訂金買上車盤，有待學者研究及賜教。

為甚麼只着重這群人士？因居屋或類同協助當業主之計劃皆是用公家資產或錢，要幫都只幫較有需要的。那些已有能力買上車盤(但不願)、年輕剛有學歷(不必過早認為自己前程有限)、又或2003年價低走寶的(怪得誰?)，均非考慮對象。

四) 火星人說居屋可(負面地)影響私樓價格，真的嗎？= 我們多年前曾計算私樓和居屋等之關係，發現兩者當時並沒有很大關連，雖這不能排除日後不會，或許關鍵在於兩者之分段(segmentation)是否清淅，越少重複越好，相反則可會影響私樓。要做到少影響，將居屋等方案限制於較迫切一群便可。

總而言之，若大眾仍認為需要協助部份家庭當業主，最好也不要建居屋，因這不是有效益和效率之方法，有規範地提供金錢協助較實際。

*註：可有讀者會想，那不益了房地產開發商？首先，上車盤可以是二手樓盤。再者，益不益開發商非關鍵，重要是解決問題：有迫切需要之人群可上車。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。