房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
探討中半山住宅前景
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年三月
朋友之中，許多是中年專業或管理階層人士，其中不少居住在中半山或東半山，例如寶馬山道、雲景道、千德道、羅便臣道等。與他們聚會時，也多談及中半山住宅市場。以下便是一些觀察及見解。
半山住宅供應有限
一、需求方面，中半山住戶主要本地的中產家庭及外資公司的中上級僱員。前者為子女入讀名校，後者則貪圖上下班(中環)交通方便。因此，中半山的住宅需求備受本地(如教育政策和素質)及外圍(如歐美、日本、以及中國等的經濟前景)因素影響。值得注意的是本地因素會較直接影響物業買賣價格，因不少中產家庭購入物業來自住的，外圍因素則較直接影響租務市場，外資公司多喜租而不買，租金的回報也可對買賣價格構成一定程度的影響。
二、供應方面，中半山住宅物業長期而言是供應有限的，因可供重建的地盤不多，若收購[賣散]了業權的舊樓則更難上加難，因要獲百分之九十業權人同意重建也非易事，這可從本港數大發展商的綱頁資料觀察到一個現象：他們的住宅發展計劃及項目多不在港島，遑論中半山。
三、價格與承價力，筆者相信現階段整體住宅樓價取向視外圍因素多於本地，在此欄也談論過，不贅。要知道的是承價力，那涉及將來[接貨]的環節，因此與將來接貨人士的經濟生產力有關，此經濟能力也與他們工作及專業水平有關。從這角度出發，若本地人才的水平愈來愈好，香港愈是吸引到全世界有關的精英雲集，市場承價力必高。相反則會有憂慮。這裏所指的承 [價] 並非表面價(nominal price)，而是實質價位。
可能引發外遷熱潮
四、有可能出現的外遷熱潮，這裏所指的是現居住在中半山區的家庭會否退休後仍住中半山，筆者沒有答案，但若從朋友圈子裏推論，可能多不會以該區為終老之地。他們多會選擇以下一個(或多個)途徑：(a) 搬到面積較細(因子女長大了及自己老了，不須也不想太大的單位)，設施較多(中半山屋苑比新區同等屋苑少，因中半山地盤偏細，提供設施不多)，以及較近自然環境(例如新界)的單位，(b) 移民或回流(若已移民者)外國過較優閒生活；或 (c) 移往國內一些城鎮(暫時這選擇並不算普遍，但相信假以時日將較受歡迎)。以上選擇背後也有共通的經濟理由，就是可套現一筆現金，無論是靠單位[由大變細]或是搬住一般樓價還比香港平宜的國內外。當然，較富有的人可以供養多過一個退休地點，在各地居住數月當作旅遊度假。
五、較新及較細單位承接力會好些，原因如下：(a) 較細單位的客路較廣，連較[邊緣]的買家也包括在內；(b) 較細單位會有離婚家庭或人士購買。這裏不是鼓吹家庭破裂，但中產離婚率比以往高也是現象。分開後尤以領有子女的一方多喜歡在原區居住以便不須轉學等；(c) 較新單位容易安排融資，因此承接力比同區舊樓好(中半山有不少樓齡超過三十年)；(d) 舊兼大的單位叫價與出價有較大距離。舉例說，假設一個一千五百方呎單位，若賣四千元一方呎，業主多不願，因六百萬元難買回同樣大單位，若賣六千元一方呎，則買家多不願買，因九百萬元樓價的單位選擇不少。
隨著新市鎮交通綱絡的改善，以及新中產區的開發，中半山住宅物業的吸引力相繼地下降，尤以往所享有的無敵維港海景也部分亦被重建的高樓所遮擋。這不是說其物業價格會與一般區份看齊，只是分別不像以往那麼大，但名校效應依然存在。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。