寬免呎數不等如免費呎數

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年1月9日

近期有專業人士認為要收緊或取消部份寬免不計入地積比率之樓面呎數，而發展商方面則說這可導致單位設計上之困難，尤以一些環保設施如露台等，不給寬免呎數難以提供。

市場不少人認為這些寬免呎數是導致「發水樓」因由之一，此外，亦有人認為這些寬免呎數是「著數」了發展商，有如贈送。今期並不是要探討發水樓之問題，亦非研究環保設計，而是察覺有人可能將「寬免」不計入地積比率之樓面呎數等同「免費」，若屬實則是混淆了慨念。原因如下，以簡化舉例*解釋：

甲) 假設將發展新樓一幢，一百個單位，平均每單位一千平方呎，而市價則平均一萬元一呎，沒有寬免呎數，所以全部單位均沒有露台 = 即這幢新樓將可提供 $10,000 x 1,000呎 x 100單位 = $1,000,000,000 [十億元總銷售收入]。

乙) 簡化之房地產發展計算程式是 = 地價 + 建築費 + 發展商(要求之)利潤

發展商(要求之)利潤是指要有多少回報才令發展商願意開發該項目，而這「要求」不同發展商會有不同，差異可因對市場前景、風險等有不同評估，亦可因各自之資源、營運策略等不同，如已有大量土地樓盤之發展商未必對新地盤熱衷，「饑餓」的就少些利潤也做。建築費是「磚頭」之成本，而地價就是該幅地段之價格。

一般而言，發展商利潤和建築費相對地價是較為不靈活的，而發展商買(投)地時，就以總銷售收入 - 發展商利潤 – 建築費 = (可出之)地價。

丙) 假設沒有露台 = 沿用上述例子，可出之地價如下

預計總銷售收入	$1,000,000,000
減) 發展商要求之利潤 33%	$250,000,000
減) 估計之建築費 $2,000/呎	$200,000,000
可出之地價	$550,000,000

丁) 假設有寬免(環保)呎數10%，而全用作露台 = 即平均每單位多了一個一百平方呎之露台，又假設這露台可多賣五十萬元(即五千元一呎露台)，總多收了五千萬，而露台建築費用仍需二千元一呎，那麽可出之地價便如下

預計總銷售收入	$1,050,000,000
減) 發展商要求之利潤 33%	$262,500,000
減) 估計之建築費 $2,000/呎	$220,000,000
可出之地價	$567,500,000

戊) 當有寬免呎數時，為甚麼發展商會願意多給些地價？= 因為一來寬免呎數的確帶來多些收入，有錢賺就有能力多給些，二來若不多給些地價，該地段不難被別的發展商投得。以上述例子，發展商於買地價格上比前付多了$ 17,500,000。

寬免之呎數是有價的，並非免費午餐。

*註：數字是假設的，為方便亦省去細節，如面積沒分實用或建築，又沒有列出發展之借貸利息，顧問費等。此外，發水樓或寬免呎數是否「益」了發展商並非最關鍵，而是香港住宅設計用材方面是否可迎合未來的環境，包括節能減排等。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。