價格升幅與樓齡無關

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零四年六月四日

自去年第三季度，香港住宅市段有不俗之回升，無論是價格或交易量，雖近期有些少「回順」現象，然而，並非每區或每項物業皆有著相約之升幅，高的超越百分之七十，甚至百分之百，低的只緊緊升了百分之三十。整體而言，大多處於百分之四十和六十之間，平均近百分之四十餘，以下是一些發現：

(甲)數據及樓盤=主要從二零零一年之人口普查及中原地產之指標樓盤抽取，房價是以每平方呎樓面面積計算，且只包括二十餘個樓盤而已。

(乙)覆蓋程度=雖然涉及樓盤數目不多，但代表了大部份之區份，包括中半山、西半山、大坑、跑馬地、柴灣、九龍塘、荔枝角、紅磡、荃灣、沙田、馬鞍山、大埔、粉嶺、元朗及天水圍等。

(丙)價格回升幅度和樓齡無關=不是關係不大，而是沒有任何關係，這和部份人認為「新樓」較好，因升值潛能大有出入。

(丁)價格回升幅度亦和其他因素無關=如家庭收入、教育水平、職位、甚至戶主年紀等。然而，純以「驟眼看」角度計，似乎一些地點較優秀，設計較被受落，甚至管理較優良之樓盤，像「吃香」些。

(戊)價格水平則和家庭收入非常有關=數值是0.90左右，無論以現今價位計或是去年第三季價位計，越多富人區份樓價亦貴些。再者，家庭收入和教育程度有甚高數值關係，亦即教育水平較高之區份，其樓價亦多高些。

(己)被抽取之指標樓盤作互相比較=計算方法甚簡單，是以某區份之家庭收入中位數和別的區份的家庭收入中位數相比，再乘以這些區份之單價，便得知某區份(樓盤)之相比價格為何。這裡只用家庭收入因素，理由是這因素已佔了對樓價的大部份。

(庚)超買、合理及越貴樓盤=從上述相比計算，這二十餘個樓盤大致可分三大類。「超買」者意味相比價格已像過高，「合理」的應合理，而「超賣」的則有過低之嫌。然而，須注意這結果是從甚簡單計算而來，且超買不等如其價必趺或超賣必升，投資者只宜作粗略參考。再者，亦非說升幅高者必超買，或升價少者必屬超賣，基本上關連不大。

升幅整體來說算快，但未必等如有泡沫。