房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
商廈具投資價值
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年五月
近日在商務場合裏不少朋友及投資者都喜問，現在地產市道見了底沒有 ? 應注意哪一個層面或種類的市場 ? 筆者對市場是否見底並沒有確實答案，因總覺得外圍宏觀的因素未盡被顯露出來。至於哪一環節的市場值得注意，倘若以投資回報方法量度的話，部分甲級寫字樓可考慮，雖然預期未來新供應量將會較需求為多。其原因如下 :
一、收租回報率可達百分之五或以上：據資料顯示，一般甲級寫字樓租金每方呎二十五元或以上，賣價則多由每方呎五千元起。當然，這等資料未必能反映或包括免租期的實質租金，但相信這資料具初步參考的價值。就以二十五元一方呎租金計算，每方呎每年有三百元租金收入。把此三百元除以百分之五，可考慮付出的買價已是每方呎六千元了。當然 ，這百分之五的比率可應市況調高或調底，這裏只用以作示範而已 (雖則會建議以不少於百分之五的比率來計算，不過，低於比率的租金回報已缺乏吸引力)。
二、甲級寫字樓成交價位低於甲級住宅：據資料顯示，部分頂級住宅的每方呎價已近一萬元，但頂級的寫字樓還是在每方呎六千至七千元之間。當然，不能單憑此現象便說寫字樓一定有投資價值，但過去兩個市場的同級價位比較接近。
三、寫字樓市道可反映市場：自金融風暴爆發以來大部分進行的措施多與住宅市場有關，雖然寫字樓市場可能間接地受影響。再者，甲級寫字樓不少租戶及用戶都是外國大機構，因此該市場長遠較受外圍因素及觀點影響，並不靠內部經濟狀況。
至於如何挑選寫字樓物業，則是要物色真正的甲級寫字樓。部分需注意的事項 :
一、甲級商業物業座落的地點：即本港大公司 (總公司決策層)，外國跨國公司 (地域總行) ,
大銀行，以及為他們提供有會計、稅務、法律、金融服務等的大型專業顧問公司所聚合的地區。至於是哪個區份，筆者相信不需多講。
二、甲級商廈建築設計：除用料及外型有一定水準外，該大廈能否迎合未來 (二十一世紀) 的各樣資訊科技及設施都很重要。這包括要適合靈活的寫字樓布局 (例如沒有不必要的柱位)及有足夠高度的樓層 (以安裝冷暖氣及電腦通訊設備等)。長遠而言，還可能要有容納自己「識行識走」寫字樓機械設備的設計。
三、 良好管理及後備設施：一位著名的建築師會比喻樓宇為一件機器，只是樓宇不能移動(雖然有會移動的部分，但這是另一話題)。若以現今頂級寫字樓為例，則是更加貼切，各種大廈系統，包括水、電、升降機、通訊、空氣調節、保安、消防、清潔等聯繫起來也佔建築成本及日常運作一個不輕的比例。再者，此等系統的操作也趨向電腦化或自動代。因此，管理 (人員) 的素質也需要相應提高，以發揮整體系統的效益。同時，管理公司也要有一套應變 (或應急) 人手操作措施，萬一自動化系統出了毛病。從整體寫字樓市場角度看，未來一兩年的供應量的確不少，空置率可能會處於高位，但若只計符合以上條件的寫字樓，則其數量未必那麼高。再加上不少是不賣的，或不會被斬 (得太) 細賣，貨源長遠說便不那麼多了。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。