樓價越波動，置業率越低

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年3月16日

近期看了一些房地產學術報告，以美國市場為主，如以下兩份，當中有些觀點值得提及：

http://cep.lse.ac.uk/seminarpapers/27-01-12-JH.pdf

https://www.ecb.int/events/pdf/conferences/mar_net/Gelain_Lansing_Mendicino-2012-10-23.pdf

A) 凡是樓價較高的市場，其地價佔總成本亦較建築費用多 = 且價格波幅亦相對大，而技術上價格波幅越大表示風險越高。

大致上，香港私人住宅市場符合上述情況，例如一萬港元一尺樓面面積，當中建築費只佔百分之二三十左右。此外若以近三年之中原指數計算，雖整體波幅不算很大，但又不比股票的低，不能用「平穩增長」來形容。

B) 價格波幅越大，貸款相對市值比例 (Loan to Value Ratio) 越低 = 且置業率也傾細，做業主的不多。

研究報告認為價格波幅影響着貸款比例，例如價格波幅大，風險便顯得高，銀行因而不願借出太多。此外研究發現樓價是主導着置業率的主要因素，價高就更多人買不起，well，that’s obvious, isn’t it?

香港整體貸款比例不高，近半住宅是沒有按揭的，有的亦通常不多過價值之一半，加上近年設下貸款比例上限，比例低一點都不為奇。再者，近年不少國內買家亦不需要在港借貸。

至於置業率有五六成並不算小，雖部份屬政府資助性質的置業 (居屋、夾屋等)，扣除後置業率就會少了些，而美國沒那麼多資助性質的置業。

大致上，香港亦有類同現象。

C) 反過來看，若要置業率高 = 不但價格要相對低，價格波幅要更細，繼而令貸款比例高些，令業主有如某財務公司廣告所說的「易借易還」。

香港會有這情況出現嗎？短期不會，長遠亦不太樂觀，例如到價格真的大幅下降時，價格波幅便更高，就算銀行願借，你亦未必夠膽買。不信？看看二○○三年沙士時有幾多人入市。

再者，一個相對細而成熟的經濟與一個大許多而仍在發展之經濟走在一起，多是前者較受後者影響，而發展中的經濟通常會波動些。

D) 要減少市場波動及風險，將貸款比例和貸款申請人之收入掛勾最有效 = 而不是着眼貸款和樓價比例，又或改動利率等。大致而言，這方面本地能做的已做了，而利率根本話不了事。

然而，當局以至公眾好像早已有「置業率要高」之共識，有說會令社會穩定，真的嗎？