國際住宅價格比拚
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年11月10日
近期搜集一些外國市場住宅資料時，順道與本港的平均價格作粗略比較，發現本地市場雖然近兩年在價位上有所回升，以中原住宅指數（ＣＣＬ）計，升幅近百分之六十；然而，以單位換單位計，倘若兩年前本地平均價格單位能換來某地兩個當地的平均價格住宅單位，現今也只是兩個多些，並沒有變成三個有多（以百分之六十多升幅看），主因是國外市場近年也錄得相當升幅。
據此，筆者便聯想到利用這些不同市場不同時空的價格資料，以簡略計算方法，製造一些簡單易明的比較指數，長遠或許可從中觀察得一些趨勢或啟示。這等指數主要圍繞著以下範疇和技術層面：
一、粗略地看某時段內的一個本地平均價格住宅單位可換取某國外市場多少個普及均價的住宅單位。
二、計算方法簡易，且數據亦只用平均數，除匯率有所調整外，沒有在通脹或通縮上作修正，更沒有計算當地相對的經濟或人口狀況等；因此，不排除某時段的平均價格可被當時相對多貴重（或便宜）的住宅交易推高（或拉下）價格指數，但這風險（假設出現）某程度上可被較長時間的觀察沖淡，且若市場夠大，這等傾科亦不致過分影響整體數字。此外，交易費用也沒有預計。
三、被挑選了作比較的市場，是資料較豐富，二來亦是港人較熟悉及有參與的，和這些市場的「普及」屋型：
加拿大溫哥華 現在一個本地住宅單位可換取約一點三九個溫哥華住宅單位，這指數在一九九七年是四點三二個，即現今只可換取當年約三分之一；溫哥華的普及屋型是位於近郊的單家庭三至四睡房，兼有一至二個車位之有蓋車房獨立屋。
美國紐約市曼哈頓區 現在一個本地住宅單位只可換取零點三一個曼哈頓單位，一九九七年時是一點七五個，即現在只有當年百分之十八左右；曼哈頓的普及屋型是（如本地的）分契多層的三睡房公寓。
加拿大多倫多 目前一個本地住宅單位可換取一點八四個多倫多住宅單位，一九九七年時這指數是五點六四個，意味現今只有當時百分之三十三左右購買力；多倫多普及屋型和溫哥華相差不大。
英國倫敦 現在一個本地住宅單位只可換取一點○七個倫敦單位，一九九七年時是五點一三個，即現在只有當年百分之二十一左右；倫敦的普及屋型是三睡房的排屋。
北京 現在一個本地住宅單位可換取六點七四個北京單位，一九九七年時是十五點七四個，即現在只有當年百分之四十三左右；北京的普及屋型是三睡房左右的公寓。
上海 現在一個本地住宅單位可換取五點二九個上海單位，一九九七年時這是十六點一九個，即只有當年百分之三十七左右；上海的普及屋型是三睡房左右的公寓。
從上述數據，讀者或許已感覺到曼哈頓多層式公寓的相對貴價，而實質其近十年升幅亦較溫哥華或多倫多高很多，前者由一九九四年的五十萬美元升至目前約一百五十萬美元，而後者兩市場均只由二三十餘萬加元升至現在的三四十餘萬加元而已。
那究竟是曼哈頓過高或是溫哥華、多倫多以至香港等過低呢？再者，本地一九九七年樓價高峰時連國際大城市的住宅也可買四至六個，現在只有一至二個，北上才有五六個之數。
總括而言，以上並非什麽嚴謹學術研究，但相信對大家而言有一定趣味兼用處，或多或少顯示某市場相比其他的會否可能「抵買」，當然抵買不一定值得買，不抵買也非價格必然下降。