房地產技術
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地產發展仍有可為
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年六月
由於政府土地政策的更改，經濟須要在結構上重整，以及人口組合的演變。物業價格，尤以住宅的，不容易及很快便回復 (或超越) 上一次高峰期的 (實質) 水平，但這並不表示地產發展及投資活動沒可作為，只是風險較前大，參與這些投資活動的人士需更加「專業」(這裏專業並非指專業人士，而是要有專業的精神及態度，炒家也須如此)。
大有可為三項原因
地產市場仍有可為的部分原因如下：
一、整體而言，住宅市場未有供過於求：這可從兩方面看 (a)由於傳統上有一套土地政策、城市規劃及樓宇建築的審批程序，雖不是無懈可擊，但總帶來較有規有矩的發展過程，因而避免了不少在其他個別東南亞樓市所出現的過剩情況；(b)在五六十年代，「三代同堂」一起居住是相當普遍，但現今卻寥寥可數了，多是小家庭組合。若從統計數字來看，平均每一個家庭約三個成員較多。再看，以住子女只會結婚後才搬離父母居所，另組織新家庭，今則只要有獨立經濟能力便可能自置居所單獨居住。因此，除非經濟狀況轉壞而令年青一代被迫與家人同住，否則住居的供求是不會有太大不平衡。值得注意的是，雖供求平衡，價格的宏觀定位則視整體經濟表現而定。
二、 至於寫字樓方面：由於未來兩年供應預計較需求多，空置率會土升，長遠來看並不那麼悲觀 不過，市場將出現較明顯淘汰局面、即是一些在同級中地點較好設計及設施較有水準的商廈會有較多「捧場」租戶，其對手則減租都可能乏人問津，即空置率不會有「平均」的分布。另外，就算是座落非核心商業區的商厦也須有接近甲級的建築及設施，尤以通訊及機械上的設施，因規模細小且運作追不上時代的公司會逐漸被淘汰 (例如將推行的公積金計劃會令不少細小公司更感吃力)，剩下來的較具實力的商戶會對先進設備有一定的要求。
三、 市場會較波動：這是由於通訊科技及資訊的發達，但普遍參與人士用在吸收知識及分析時間又不足，加上「搵快錢」的趨勢，預計市場，包括地產市場的波動會較多及波幅也較大 (詳情可參考筆者在本欄刊登的く<社會三化現象與市場波幅＞一文)。這對部分專業投資者會是喜訊，適當利用波幅會帶來不俗的回報。要注意的是波幅大未必表示長遠價格會有大幅轉變。
因此，地產投資者只要抱著認真及有專業處事的態度，可日後在地產市場上獲得不俗的收穫，雖則沒有較以前來得那麼容易。至於怎樣分辨那些參與人士，包括發展商及投資公司會較有機會勝出，可用以下數方面來衡量：
三方面衡量獲利機會
一、 有一定營商目標及風險設限：即那些知道自己在做什麼及知道自己可承受風險程度的公司或人，因日後未必能靠市價上升而脫難。
二、 有一定運作及管理系統：即決策有效率 (快，準及明確) 及成本開支有控制，因預期賺錢較以前難，但蝕錢較以前容易。
三、 對世界及非地產事物有一定認識：地產行業本身是屬地區性的，因此會有猛虎敵不過地頭蟲的現象，何況當地頭蟲已是猛虎級時，別區的猛虎要來就更加難了。這也是為何一般城市的財經界較易被國際化，但該地的地產行業多由該地地產商主理的原因之一。然而，這可能令部分從事地產行業的人士 (或公司) 視野有意無意地變得狹窄，對發生在別個國家或城市的一些地產市場現象一無所知，雖然等現象可會有相當參考價值。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。