北美行之觀察

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年12月11日

近期到北美洲公幹，主要是東岸城市，經濟氣氛還暢旺，且雖房地產市道有些跌幅兼交投縮減，但未見恐慌情況，價格仍不算平宜。以下是部份觀察：

(一)租金收入回報不高=筆者在波士頓之「後灣」住宅區(BackBay)作了簡單調查，平均樓面呎價為約七百五十元美元，這是淨樓面呎數，租金收入以沒有借貸計只百分三點五左右，即一百萬美元物業，年租金收入只有三萬五千元左右，在美國房地產歷史上算是很低，一般時期可會是百分之五至七之間。這意味樓價可有些偏高，除非租金突飛猛進增長，但這看來可能性不高，下調壓力及機會不可未燃。要注意的是，相比本港住宅，這波士頓「後灣」區住宅又不算貴，因折回港幣只是五六千元一平方呎，若將這算回建築面積計則更平宜，可能只是四五千港元一平方呎而已，但後灣區算是高級住宅區，屋型以排屋居多，甚受高薪專業一族垂青，相等於本港之中半山左右。

(二)東岸普遍對亞洲及中國認識不深=且整體來說，亦未必對亞洲及中國有著很大之投資興趣，其國際交易像和歐洲多些，當然紐約市或許會有稍高些之亞洲興趣。相比西岸，東岸沒有那麼看重亞太區，或許總與地利有些關連，兼近年之亞洲移民亦像多選擇西岸作居住。舉例說，筆者這趟約見了數個房地產基金企業談話，數目只佔整體基金甚低百分率，然而有興趣的基金則可以甚誠懇。

(三)平均消費指數高了=筆者兩三年前在東岸仍覺物價平宜，今趟則覺得貴了，兼消費意慾未減，低利率之威力不可少看。要注意的是這裡不只是指平價市場或大眾食肆，一些高檔商場和餐廳來客不少。此外，市區中心泊車費可甚驚人，一小時十元八元美金屬等閒，即七八十元港幣一小時，這連本港人多車多之中區或銅鑼灣也比下去，但聽聞紐約市的停車費用更高。

(四)部份人擔心中國經濟崛起會做成資源不足=筆者有幸向一些美加專業學會人士講及國內之房地產市況，席中有人問及當中國經濟達致某水平時，人們便會(如北美洲人士)要求更大房子等，到時資源(尤以從原材料角度看)便會短缺。這提問不難理解，但問者可能不太明白市場之運作。簡單答案就是國內之「平均」住房多不會如北美洲之平均住房那麼大面積(北美洲平均二千二百平方呎)，又不會是獨立平房(北美洲平均普遍是獨立三四睡雙車房屋型)，相信國內之(城市)平均房會是一千平方呎左右，且位於多層住宅大廈內。至於因由，宏觀的看法是因中國有著北美洲(美國)四倍多之人口,而土地面積只相約美國，即人口於土地之分佈(壓力)大於北美洲。若將這用房地產經濟角度出發說出來，即中國家庭平均拿出買樓之金額，當中付給土地部份的(另一部份是建築費)比重(比例)會高過北美洲家庭付給土地之部份，亦即若一切均等，中國家庭付給建築費部份佔小，房子也可細了。以上不只解釋了北美洲與中國之(呎數和屋型等)差異，也可用來解譯城市和半郊房子之差異。至於資源用量方面，若只看平均房子之呎數，假設國內平均是一千呎而北美洲是二千二百多呎，即北美洲平均房子用上國內的兩倍資源有餘。

若加上人口之考慮，中國人口是北美洲之四倍餘，兩者(房子呎數倍數和人口倍數)加起來時，大約中國整體在建房子上可用北美洲雙倍餘的資源，當然比北美洲高，但未必如想像中的多。然而，二千二百呎獨立房屋多用磚和木，一千呎多層大廈單位多用鋼筋混凝土，資源上那個較好較環保非筆者所懂。

喜歡推論之讀者或許可從以上意會到中國(將來)或許有著和北美洲相約數目之獨立平房，但這些於國內會是較富有家庭居所，不會是北美洲之普通家庭，投資在國內市場之人士須留意這點。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。