房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
香港樓價高嗎？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九九年七月
自金融風暴以來，常有言論指香港的營商競爭力能力弱，部分原因是地產樓價普遍較其他地方高，因此增加營商的負擔。這也不無道理，尤其當香港的物業在租金賣價方面均佔首數位置 (只落後於東京等)，比一般西方城市還高時，起碼感覺上會如是。但感覺歸感覺，今期便希望與讀�秅嬤氻@些簡單的數據來分析本�遞蚖軉O否真的很高。
挑選四個城市數據分析
這裏只涉及住宅市場，因為這範疇是較多讀�芤鬗腄A另外也會與四個城市作比較，包括漢城、吉隆坡、三藩市及多倫多。這些城市是隨意挑選的，其中並沒有什麼大的背後含意。以它們的一些經濟數據及房地產資料會用來分析，來源色括報刊、網址、專業報道及筆�芛磽a的個人綱絡。再者，住宅市場也被分為「中產」(大約即私人住宅市場的平均) 及「上中產」(大約即高級行政、管理及專業人士的私人住宅市場)，這分野其中不排除有主觀的判斷。另外，一些數據如人均生產搜集時是全國的平均，但用在該國的城市上則可能要增加一定的份數來反映城市較高的生產力。要注意的是這個分析只是粗略而已，數字所顯示的趨向大於數量上的價值。以下是這分析的一些主要比率及其作用：
一、樓價相對人均生產比率 即是要多少人的生產才等於樓價，這也可用來衡量大約的置業難度。
二、本�誘H均生產對個別城市的人均生產 即本�賑O其他城市的多少倍 (或只是百分之幾等)，大約可衡量及比較各自的生產力。
三、本�遞蚖齈麰荍O城市的樓價 即本�誘@個單位可買其他城市多少個單位 (或只是其他城市一個單位的分額)，這可顯示誰的單位較貴。
四、本�誚磽v每一方呎的售價對個別城市每方呎的售價 這和©相若。(按：每方呎售價貴不一定等於每單位較其他城市貴，因不同城市的單位平均樓面呎數可會有差異。)
分析所顯示的比率和結果大致如下 (從本�豪井蚰X發)：
一、「中產」市段層面 (a) 置業的難度雖不少，似乎較北美洲吃力，但例子裏漢城還比本
�趕炕F(b) 除三藩市外，本�誑芠ㄓO不低；(c) 除三藩市外，約一單位換一單位，其餘的城市 本�誧‘i換兩個或以上之單位； (d) 若以每方呎樓面計，本�誑郁﹞@方呎樓面的售價還是人家數倍以上。
中產與上中產層面比較
二、 「上中產」市段層面 (a) 若置業的難度是香港較高，但注意人均生產數字還是用平均的，並未調高以反映這上中層實際較高的生產力。無論如何，亞洲的城市好像較北美洲城市高；(b) 這裏和中產市段層面的(b)相若；(c) 這階層的住宅比例子裏任何一個城市為高，由一倍六多至四倍六均有；(d) 這和中產的(a)相若，只是幅度較前細。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。