LAT夫婦對住宅之啟示

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年9月5日

LAT是Living Apart Together之縮寫，是指一些實質已結合(是否有名義上之註冊是另話)，但仍分開居住之夫婦，根據曾為前美國總統克林頓擔當選舉顧問Mark Penn所著之Micro Trends一書，這現象在歐洲已有一定數量，單是英國就有一百萬對之夫婦居住於二百萬套居所，且年齡不分老幼。

那麼LAT夫婦對房地產，尤以住宅市段，有著甚麼影響及啟示呢？為何這等夫婦既已結合，但仍分開居住呢？若基於書裡之描述，其因由及啟示如下:

(甲) 對房地產之影響 = 基本上是正面的，因在西方國家結婚通常意味少了一個住宅單位需求，雖可能是兩細變一大，但整體市場依然是少了一個單位的需求。 LAT夫婦則不同，仍然需要兩個單位，對穩定需求有幫助，雖然房地產經紀可能少做了買賣或租賃之生意。

(乙) 背後之因由 = 主要是出於生活習慣上之考慮，俗語也有「相見好，同住難」，且研究顯示LAT夫婦於週末約會時可有如「拖友」般雀躍，要注意的是LAT夫婦之關係和一般夫婦同樣也是要求「專一」(exclusivity)的。 此外，部份LAT夫婦是因遺產或稅務之考慮而分開居住的。

此外，這本書還提及其他趨勢及現象，當中有些與房地產亦有間直接關係，部份如下：

(一) 美國單身女士成為第二大之住宅買家群 = 緊次於已婚夫婦，這雖然是描述美國之情況，但筆者覺得這現象於香港及國內部份主要城市亦可能適用。和美國一樣，因看各種原因，不少女士尤以有著較高學歷(及賺錢能力)的在找尋「相約」配偶上有困難，導致這群買家之出現。這現象在香港發生其實也不出奇，因男女比例已是女多於男，但國內是剛相反的，即女少於男，照理不應有這個趨勢，然而在城市裡有著高學歷之女士仍像有這方面之困難。或許這和近年環球皆見之女生比男生讀書平均成績較高有連系，亦可參考以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej151.htm

(二) 意大利「電車男」 = 根據書裡之資料，意大利十八至三十歲之成年男士中有高比例仍和父母居住，這和以往之情況(或筆者之印象)不同。 部份讀者可能會說本港亦有不少成年子女與父親同住，甚至到婚嫁才遷出。 對，但本港的長大後會幫助家庭生計或做家務，然而，意大利的好像孩子般「黐餐」，純從房地產角度看，這會打亂住宅市場之運作。因原本會有一批年青新力軍在市場租住房子或房間，現在少了，不但影響部份發展商及業主，更可能令一些年老退休人士租不出他們之(投資)樓房(房間)，繼而影響他們生計及消費。 投資歐洲房地產之讀者須留意。

綜合而言，上述多少反映分析房地產市場之挑戰，若只看以往來估將來，許多時是可以甚撞板的。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。