炒家，也辛苦了！
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2010年7月31日
近年較大面積住宅單位吃香，最大之組別 (即豪宅或貴宅市段) 平均價格已返回九七年之高峯有凸兼創新高，而這像與家庭收入分布之趨勢有關，否表示日後只要集中投資炒賣這等較大單位便行，但又未必，何解？請讀下去，資料來自政府相關部門網頁。
一) 由一九九六年至二○○九年，家庭收入較高階層增加近十九萬户 = 我們將不同家庭收入組別綜合至三層；a) 家庭收入每月低於一萬元的；b)
由一萬至29,999元的；和c) 三萬元或以上的。再者，我們暫且把(a)視為較低收入家庭，(b)為中等收入，而(c)為較高收入。這十多年裡，(a)多了二十萬餘户，(b)近六萬八千户，而(c)則有約十九萬户
[見下表]。
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香港家庭收入分布(每月港元) |
家庭數目 |
家庭數目 |
2001 / 1996 |
家庭數目 |
2006 / 2001 |
家庭數目 |
2009 / 2006 |
|
|
<9999 |
443,477 |
494,872 |
12% |
621,206 |
26% |
649,264 |
5% |
|
|
10K to 29999 |
950,043 |
963,050 |
1% |
1,006,399 |
5% |
1,017,953 |
1% |
|
|
30K=< |
462,033 |
595,489 |
29% |
598,941 |
1% |
651,583 |
9% |
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家庭數目 +/- : |
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總數： |
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<9999 |
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51,395 |
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126,334 |
|
28,058 |
205,787 |
|
10K to 29999 |
|
|
13,007 |
|
43,349 |
|
11,554 |
67,910 |
|
30K=< |
|
|
133,457 |
|
3,451 |
|
52,642 |
189,550 |
從私人住宅市場角度粗畧地看，部份(b)的家庭
(如二萬元以上的) 有機會是細單位之買家，而(c)的則是主要買家群，尤以中型或以上單位計。據此，尤以開發商而言，(c)比(b)是二點八倍，無理由不建造多些中型或以上之單位。
二) 以近十年之新落成住宅單位數量計，較大型單位在佔比重和數量皆有增長，中型和較小型的均跌 = 這裡是依政府之住宅單位實用面積ABCDE分類，A最細E最大，只是我們將其改為「小、小中、中、大中、大」而已，不用其多少平方米的描述 [見下圖]。
三) 以價格走勢計，由一九九三年至二○○九年，上世紀還「行得很埋」，這世紀開始「越行越開」= 這表示以往不同大細單位之呎價分別沒現在的大，即大型單位賣貴些主要因其面積較多。現在不只面積多，且呎價也可高數倍。
四) 雖趨勢似形成，但仍然難炒 = 因短期升跌甚漂流不定，容易損手 [見下表]。
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百分比% |
每年價格變動: |
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年份 |
小型 |
小中型 |
中型 |
大中型 |
大型 |
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1994 |
7.83 |
8.68 |
14.16 |
13.33 |
28.14 |
|
1995 |
(3.54) |
(5.69) |
(10.13) |
(11.59) |
(20.61) |
|
1996 |
24.65 |
31.65 |
32.65 |
40.32 |
49.15 |
|
1997 |
17.28 |
13.46 |
17.22 |
12.14 |
11.48 |
|
1998 |
(32.43) |
(31.55) |
(35.31) |
(35.81) |
(33.14) |
|
1999 |
(9.62) |
(8.76) |
(6.18) |
(2.89) |
(5.26) |
|
2000 |
(15.49) |
(14.82) |
(13.80) |
(9.04) |
(2.53) |
|
2001 |
(9.85) |
(9.19) |
(9.80) |
(11.41) |
(14.51) |
|
2002 |
(13.28) |
(12.42) |
(11.26) |
(6.76) |
(2.42) |
|
2003 |
0.80 |
(0.77) |
4.48 |
8.21 |
6.34 |
|
2004 |
20.89 |
28.26 |
34.43 |
36.41 |
41.12 |
|
2005 |
9.55 |
8.35 |
10.10 |
10.66 |
12.25 |
|
2006 |
5.62 |
2.35 |
5.98 |
3.18 |
2.65 |
|
2007 |
27.60 |
23.58 |
26.32 |
29.14 |
35.42 |
|
2008 |
(7.80) |
(9.89) |
(17.95) |
(17.28) |
(19.63) |
|
2009 |
29.04 |
26.86 |
32.34 |
28.57 |
28.18 |
一時大致類同幅度齊升跌，如一九九八年或二○○九年，另一時則大型的好些，如一九九六年或二○○四年，但有時又輪到小型的好些，如一九九七年或二○○八年。
大趨勢還大趨勢，短線可又另一回事，所以，做炒家也辛苦的。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。