國內好盤可買貴不買錯

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年12月4日

近日筆者有幸被邀往清華大學講學，自然亦是與房地產有關，過程裡被問及何以看好內地之房地產市場，簡單答案就是倘若認中國經濟還有很多上升空間，即現今之人均一千七百美元隨時於十年八年內翻一番，那麼邏輯上房地產資產價格也應有升幅。當然，這經濟發展軌道很少會只升不跌，旅途上必有調整，只是預期軌跡是向上而已，亦即房地產價格必有上落，且不同市場不同市段不同項目波幅亦可有差異。

此外，以上並非建議投資者盲目或隨便入市，亦非每樓盤項目皆會有賺，而是須選擇性的投資。至於怎樣挑選，可參考以下資訊和方法：

(一)全國六百多個城鎮不會全「跑出」=當中必有嬴有輸，嬴的當中亦有些表現較其他優越，優越之中亦有些較別的風險低，有如股票市場裡挑選股票一樣。這數百城鎮亦大致可分為擁有著環球影響力的，地域性的及地區性的，前者跨國，中間者跨省，而後者只涉及週邊地方。此外，也須認清某城鎮「煞食」之處，即它主要靠甚麼行業工業等謀生，是較獨一無二或是他有別人也有。當然，某地之人口素質以及該地之行政水平，亦對其發展有深遠影響。

(二)不是開發商去哪自己就去哪=因房地產開發之生意模式和個別投資(投機)人士之生意模式可有不同，開發者有創造價值機會(ValueCreation)，一般投資人士只有價格升幅(PriceAppreciation)，即前者不一定需要市場價格有所升才能有錢賺。據此，現今本港不少發展商亦往二三線城市找尋開發項目，雖某程度上表示他們也對這些市場有信心，但這不一定表示個別投資人士也適合跟著進入這等二三線城市。原因之一是這等城市之波幅風險可以較大，雖有時回報亦不遜色，但開發商可承受之風險，不等同個別投資者也可承受。

(三)主要大城市仍未去盡=甚至可以認為「最好時期還在前面」(thebestisyettocome)，這包括傳統之大城市如北京、上海等。根據一些數據，這等大城市之人均生產已有四至六千美元之數，與一個中歐東歐國家相約，若十年八年(或更短)後翻一番，一萬多元便和現今之南韓全國平均相約，而本港現今約二萬五千美元。

(四)要注意地段租約之處理趨勢=國內是沒有永久地段的，視乎不同用途有著不同租期長短，而發展了這麼多年後，部份地段可能已過了近半之租期。純技術上看，一幅有著五六十年期之土地有如永久地權一樣，但一幅只剩下三十年年期之地段就不同了，就算一切均等其剩餘土地價格也會遜於永久業權的。此外，雖日後發展有待觀察，理論上地段租約到期時，有關當局的確可全盤收回(包括己蓋物業)。然而，根據近期一些報導，當局有意允許住宅地段滿期時續下去，詳情則有待研究。無論如何，投資者作價時應注意這部份，年期過短的不宜當年期長的去看，尤以非住宅用途物業。

總括而言，國內房地產是有可為的，升幅有時亦可觀，然而其波幅風險亦不細。此外，整體國內房地產市場未會真正遇過大幅調整的考驗也是考慮之一。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。