越不信越可能

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年08月23日

筆者近期因新書的關係，參與了一些講座及研討會，當說到全球QE會最終導致另一經濟金融事故，繼而波及本地樓市，若價格下跌一半，筆者也不會覺得出奇時，聽眾大多之反應是傾向不相信，“係真唔係呀？"。

先是說明筆者沒有測市能力，但相信QE不會是好東 西，因它不但治標不治本(甚至是治標亦功效不太明顯)，亦只令全球經濟金融系統脆弱起來，而不少投資者更變得倚賴各國中央銀行家的意志行事，即是市場人士本身的心態也變相脆弱，一旦中央銀行家的光環褪色，那種市場恐慌程度不可輕視。

但香港有何不妥? 相比許多西方國家，宏觀經濟而言没有大病，然而樓價近年的升勢離不開QE的效益，越受QE“恩惠"的，將來亦會越被它拖累。

至於為何認為價格下降五成也不覺得驚訝，從技術角度看，到時若調整回金融海嘯前後之價位已表示有三至四成跌幅，但正如升可升過籠，下調時也一樣，跌够五成並不太難。

那麼為何不少人不相信調整時可跌至五成？不知道，但有以下猜度:

1) 不同意上述分析 = 年初還有市評估計價格會上升，只是近數月才多了看淡的，但大多只預測下降不到百分之十多二十左右。

2) 不願相信 = 香港有過百萬業主，即不少家庭有貨在手，就算是入貨價甚低，價格跌一半仍然有賺，但心理始終不好受，更不用說那些近年購置兼有借貸的業主了。

3) 我們的腦部結構 = 腦部科學家研究認為人類之大腦有傾向把近期發生之事情及現象看重些，雖這些事情其實不太關鍵，而同時把關鍵但發生已久的事故不理。樓價近五年勁升，who am I to counter that?

4) 筆者之分析推論亦不一定對 = 不少人喜愛聽非常“肯定"之說話，如買了九成九會賺等(現世代說百分之百可令人懷疑)，但許多時分析涉及很多假設，且所需數據未必齊全，嚴格來說不能“拍心口"保證包生仔(或女)，繼而不難令一些人覺得你無confidence。

至於為何覺得越多人不信越有可能，答案在歷史裡，況且一般廣為接受的憧憬，通常都不兌現。

每周一web: 紐約市的變遷 www.nytimes.com/newsgraphics/2013/08/18/reshaping-new-york/?hp

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。