分散項目多或集中項目少？

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年11月23日

近日與一些房地產投資機構人士談話，當中涉及投資分散於不同地方兼多項目較好，還是投資集中在少數市場兼只數個項目上為佳之問題，一時感覺各有優劣和長短。筆者不覺得那個策略必比另一策略優勝，須視乎情況及因由而定，如資金之多寡，回報風險之要求，人才甚至時間資源等而言，當然也看市場之潛質及特性等。

相比投資基金機構人士，筆者在這方面屬才疏學淺，但有以下觀點，望對讀者有用：

(一)資金相比整體市場不多時，不利太過分散=除資金可能根本不足夠分散在不同市場或市段外，太散太多意味其項目不是規模較少就是所佔項目股份不高，亦即其議價等能力亦相繼低，未必合生意原則，行政費用以每項目計亦不划算。

(二)分散亦未必表示風險也分散或減少=一般人有一種錯覺，以為將房地產投資分佈於不同市段，如住宅、寫字樓、商舖等，又或不同城市(市場)，如北京、上海、天津、深圳等，就可減低整體風險。其實未必，因這些市段市場可能在某程度上是齊升齊跌的，須看些數據及作些運算方可確定，直覺未必是可行。

(三)分散有時只為使公司之股票或基金之股份好賣些而已=尤以較大型之公司或基金，就算想集中投資亦未必可行，因某市場可供其投資之項目已被其或其他人投資了，不往別的市場市段不行。再者，公司或基金規模不大時還可玩「專注」(NicheMarket)，因不須那麼多投資者捧場買其股票或基金，然而一旦規模變大時，不是拆細續做專注，就須向更多投資者集資，亦即路向可變「大路」，就算不願也要較前分散投資。

(四)始終還得看每個項目之回報，風險以及是否符合自身資源甚至個性=即分散或集中均非最終目的，而是尋找在既定風險範圍內一些有著合意及較高回報之項目，只是資金不多時根本不可能買得太散，相反，資金多時不分散亦不行。再者，或許原初計劃是往A、B、C及D市場投資，但若在某些城市找不著適當項目時，這計劃亦可要調整成A、B、C及E了(或只有A、B及C)，情況有如佈置軍事計劃一樣，沒有大綱作戰行動不行，但亦須遷就實際戰況，軍隊調配須有靈活性。

(五)分散亦可指和不同合作夥伴投資=這尤以做「過江龍」時，初期不和「地頭蟲」合作不行，學費亦常要交些，且基金更可能長期和當地夥伴合作。無論如何，初期和多些合作機構投資是較好些，因可減低過份倚賴某夥伴，長期做下來再從中殷選較好及合得來的亦未遲。

假設資金不是問題，某國或地域有著一百個市場(城市)便投資於這一百個(或百分之八十以上)市場之機構或基金屬「無腦」型類，真不知幹嗎要這類基金協助投資的理由，相反過份情有獨中於單一市場甚至單一項目亦可與「白痴」無異。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。