房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
不必太注重GDP
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年九月
不少報導及評論都很注意經濟生產的數據及升跌幅度，因其代表著某層面的經濟表現。若數據比上一季或上一年有所升幅，普遍會被視為利好消息，相反，經濟及資 本市場便可能被看淡。這些數據無疑有一定用途和參考價值，但總覺有時被過份著重，如經濟分析人士可為一個半個百分比作討論甚至爭辯，部份見解如下：
一、數據多是名義（nominal）性質的：即未作通漲或通縮等的調節，也未反映匯價。例如某經濟體系有百分之五之經濟增長，但若通漲率達百分之八，實質是沒有增長，反而是收縮。同樣，如某經濟體系有百分之一的經濟增長，但若果其人口增長率達百分之二，實質也是倒退。
二、數據不包括「打爛」的東西：舉例說，某經濟體系每年只生產一隻水杯，前後共用了十元，那其經濟生產便是十元。另一經濟體系亦只生產一隻水杯，但因時常 不小心而需每月重造一隻以補救上月打破的一隻，因此一年便前後製造十二隻水杯，其經濟生產便是一百二十元。驟眼看上去，後者之經濟體系是前者的十二倍，但 實質上到頭來亦只擁有一隻水杯，當然這是極簡單之例子。這裡也涉及消費（後者前後起碼有一百二十元但前者只有十元為基礎）與經濟的效益及效率問題。
三、數據不一定反映經濟體系之效益及效率：數據可顯示某經濟體系之規模有多大，以及其升跌走勢，但並不反映其效益及效率。舉例說，某經濟體系可「閉門造 車」，製造大量無需求的商品及服務，生產總值不會低，但不代表會有人買，經濟效益亦未必高。再者，經濟體系也可用些過時的生產程序和技術，因而用上不少人 力物力（資源），生產總值也不會低，但效率可欠奉。
從以上可看出經濟生產數據的好與壞並不全面代表經濟之好與壞，或優點及缺點，需看其他環節及資料方有較廣闊的判定，雖人之常情會使大部份人喜聽其升。要較 留意的或許應是人均生產，起碼已包含了因人口增加而增長之經濟部份，其升跌亦較直接及準確些，當然還須看分佈情況等。若以樓價角度出發，經濟生產與樓價 （尤以私人住宅計）關係好像沒有以前大，雖不致完全無關，但升跌幅度不一定跟隨。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。