美國住宅呎價可差天共地

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年11月17日

美國住宅價格近年上升了不少，雖有緩慢下來甚至回調跡象，但數年前買入的依然享有甚裕之回報，且有學者認為近十年之升幅史無前例。然而，就純以美國住宅呎價計算，不同區份不同城市之間可存在差天共地之分別，有些呎價可低至數十美元一平方呎，貴的則可遇千美元或以上，或許也反影著貧富距離程度。

無論如何，今期與讀者介紹以下網頁，主要轉載一些不同美國城市之住宅呎價分佈圖，且用顏色代表呎價之高低，一目了然，某城市之相較貴區和相較平宜之區可容易看出：http://www.zillow.com/heatmaps/CityHeatMaps.htm。

簡單而言，一千美元或以上之呎價用火紅色代表，數十美元一呎的淡藍或淡紫色，中間的則由橙色、綠色及深藍色表達，筆者嘗試將網頁裡之城市大約分類，以下是初步結果：

(一)火紅城市(市場)=夕谷(SiliconValley)，且一枝獨秀。驟眼看，最平宜之區份便要黃色(約四百美元一呎左右)，經橙色(約六百美元一呎)增至最貴之紅色(千美元一呎或更高)。基本上綠色的(約四百元一呎或以下)及藍色的(二百五十美元一呎左右)均不見，呎價分佈圖一遍橙紅色。

(二)橙色城市=有三藩市、洛杉磯、邁亞美和紐約市等。這些市場有著不少橙色及紅色貴價區，但同時亦有著一些綠色及藍色的相較平宜區份，比較夕谷中和。

(三)黃綠城市=不是廣東話中之黃綠，只是指呎價分佈而已，代表市場有波士頓、西雅圖等。相比橙色城市，這些市場雖有不少橙色之貴價區，但綠藍區份也不少，整體算是均衡。

(四)綠藍色城市=代表有首都華盛頓、鳳凰城、芝加哥等。不是這些市場沒有橙紅色的區份，只是比例上佔少，而有著較多之綠藍區份，看上去像綠州多於火紅一遍。

(五)藍紫色城市=有候斯頓、達拉斯、砵蘭城等。其比以上各類城市，這些橙紅色地帶不多，甚至沒有，但一遍藍色、淡藍色及紫色，部份地區呎價一百美元不到。

要注意上述各顏色只代表呎價之高低，並非涉及其住宅市段是否興旺，多少交易量或價格趨勢。再者，沒有多大橙紅色之城市也不表示其沒有貴區或高級住宅，只是這些高級住宅之價格於橙紅城市裡只可換取普通平房而已。據此，可有以下推論：

(甲)由橙紅區份搬遷至黃綠或更較平宜區份=無論這是在同一城市內遷移或是索性搬往另一城市居住。原因很簡單，不少美國家庭沒有多大現金儲蓄，退休時須變賣資產，包括其家居。倘若要保持一定水平生活質素，遷往較平宜房子可能是必須。

(乙)部份較貴區份可能遇上價格壓力=是否變成普及現象有賴各地方之人口結構、財富分佈、房屋供應需求等，但相信一些區域可見一些價格調整現象。

美國給人之印象是經濟大國，人均生產三萬多美元，生活指數不低，房屋也可以很貴。然而，有些地方數萬美元買房也有交易(曾有報導說某些窮困小鎮數千美元亦有得傾)，一兩萬元也有土地可購買，真是豐儉由人。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。