環球房地產調查：需求租金價格趨降

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年5月30日

近日参閱了一份由英國皇家測量師學會所發表之普查，主要詢問全球專業會員對其所在之房地產市場的觀察，包括需求，租金，價格，回報等環節，而地區則有北美洲，南美洲，歐洲，亞洲及中東等。再者，普查亦就着不同地區之經濟生產與人口等作運算上調整。

相信讀者會對當中內容有興趣，而下列數字大多是以「淨意見」顯示，即如有十個被訪者說上升(正數)，但另二十個選擇下跌(負數)，則淨數便是負十，或負百分之三十三左右。要注意數字並非代表市場環節之升跌幅度，而是整體受訪者傾向升或跌：

一) 市場對租金及價格之信心程度不高 = 美國信心不高不奇，中國(國內)信心比美國高些也不奇，但香港和新加坡皆比美國低則有些意外，以下是部份市場的「淨意見」百分比。

市場	美國	加拿大	英國	德國	巴西	印度	中國	香港	新加坡
租金	-80%	-75%	-75%	-55%	-20%	-77%	-48%	-95%	-98%
價格	-72%	-83%	-60%	-15%	+14%	-50%	-32%	-81%	-99%

二) 新建供應差不多全線看跌(減產) = 除了巴西，以亞洲計，澳大利亞百分之八十多受訪者預期供應下調(美國相約)，香港則百分之四十也不够。

市場	美國	加拿大	英國	德國	巴西	印度	中國	香港	新加坡
供應	-80%	-57%	-59%	-26%	+20%	-36%	-37%	-35%	-21%

三) 租金看跌但其回報率看升表示價格看跌 = 如以上，香港和新加坡於租金趨勢上皆比美國信心低，但在租金回報方面則未致一面倒看升，亦即部份受訪者不認為價格必有(相對地之)下調。

市場	美國	加拿大	英國	德國	巴西	印度	中國	香港	新加坡
租金	-78%	-57%	-80%	-30%	+13%	-92%	-66%	-95%	-100%
回報	+80%	+78%	+8%	+47%	+14%	+25%	+13%	+7%	0%

四) 全球投資客少了 = 這個不足為奇，只是看見新加坡之會員差不多全看淡，比美國還甚，有點意外，或許香港因中國之故，並不那麼失信心。

市場	美國	加拿大	英國	德國	巴西	印度	中國	香港	新加坡
投資客	-61%	-70%	-65%	-50%	-29%	-90%	-48%	-35%	-99%

五) 現有供應或空置量多了 = 調查沒有明確分別，但相信這些供應或空置量多是寫字樓和商鋪，經濟差了少了租戶，空置上升並不意外。若剛巧碰上大量新落成之供應，情況則更惨。值得注意的是，巴西之專業會員整體認為空置量少了。

市場	美國	加拿大	英國	德國	巴西	印度	中國	香港	新加坡
容置	+78%	+60%	+60%	+19%	-20%	+70%	+58%	+49%	+80%

普查歸普查，上述受訪者之傾向可有實現或不實現之機會。

然而，是次經濟困境可能有意無意地引致不少新的經濟、工商、金融及投資規矩，或多或少可減低每項資產(不只是房地產)之潛在投資量(人或錢)，投資者作價時未必能完全根據以往「市場狀況」衡量。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。