香港住宅：買大或細，港九或新界？
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2009年7月25日
近期與行家或朋友聚會，話題總離不開本港住宅市段之前景，以及可投資哪類和哪地區之物業，相信不少人是眼見銀行存款利息之無而考慮買資產收租的。再者，炒家見有熱錢亦動作多多。
此外，部份人因去年之金融事故而仍對金融產品有戒心，有磚頭實物之房地產便令人「感覺」較穩健，今期就利用差餉及物業估價署之資料探討哪個類型和地區之物業較有投資瞄頭：
一) 差餉及物業估價署之住宅市段分類 = 首先以單位面積大小由A至E分類，A最小面積，Ｅ最大，詳情 [見表一]。此外，每面積分類再細分港島區、九龍區和新界區，亦即總共十五個類別。
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表一:單位類別 |
A |
B |
C |
D |
E |
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面積:平方米 |
39.9或以下 |
40.0 – 69.9 |
70.0 – 99.9 |
100.0 – 159.9 |
160.0或以上 |
非常粗畧的看法就是ABC皆多為「普通」私人住宅，而D和E則可會是一般人認為的高級／貴／豪住宅。
二) 以租金年回報率計，細勝大，港島贏九龍 = 大情況是單位面積越細，租金回報率越高，此外，同類之港島單位會贏九龍單位，但有一特別現象，就是較大的D和E類之新界單位租金回報率可比美細的 [見圖一]，要注意這租金回報率是可未扣除管理費或稅項的，以下是各類別於近一年之租金年回報率表現和變動 [見表二]。
圖一
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表二 |
租金年回報率% |
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A |
A |
A |
B |
B |
B |
C |
C |
C |
D |
D |
D |
E |
E |
E |
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港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
|
2008年4月 |
4.76% |
5.52% |
4.71% |
4.35% |
4.44% |
4.56% |
4.15% |
4.24% |
4.63% |
3.70% |
3.11% |
4.92% |
2.80% |
2.10% |
4.15% |
|
2008年5月 |
4.91% |
5.22% |
4.86% |
4.44% |
4.49% |
4.60% |
3.97% |
4.10% |
4.22% |
3.31% |
3.17% |
4.59% |
3.07% |
1.56% |
4.28% |
|
2008年6月 |
4.84% |
5.08% |
4.77% |
4.39% |
4.43% |
4.32% |
4.29% |
3.52% |
4.25% |
3.69% |
2.97% |
4.88% |
2.87% |
3.69% |
3.71% |
|
2008年7月 |
5.62% |
5.89% |
4.82% |
4.85% |
5.39% |
4.51% |
4.11% |
4.23% |
4.40% |
3.92% |
3.04% |
5.93% |
3.98% |
3.01% |
6.38% |
|
2008年8月 |
6.76% |
6.41% |
4.62% |
5.51% |
5.40% |
4.43% |
4.93% |
4.91% |
4.67% |
4.23% |
3.73% |
4.67% |
3.43% |
2.73% |
5.85% |
|
2008年9月 |
6.34% |
6.51% |
4.80% |
4.85% |
5.07% |
4.38% |
4.61% |
4.77% |
3.92% |
4.21% |
3.75% |
6.57% |
3.02% |
1.78% |
5.31% |
|
2008年10月 |
5.79% |
5.76% |
4.98% |
4.91% |
5.03% |
4.60% |
4.87% |
4.58% |
4.63% |
4.64% |
4.05% |
5.64% |
3.62% |
2.02% |
6.44% |
|
2008年11月 |
6.17% |
5.72% |
4.78% |
4.72% |
4.75% |
4.63% |
5.04% |
3.53% |
3.91% |
4.68% |
3.90% |
4.65% |
4.01% |
1.62% |
5.08% |
|
2008年12月 |
5.57% |
5.36% |
4.65% |
4.24% |
4.40% |
4.13% |
3.83% |
3.89% |
3.74% |
3.95% |
3.36% |
4.94% |
3.38% |
2.45% |
3.94% |
|
2009年1月 |
5.35% |
5.17% |
4.42% |
4.02% |
4.11% |
4.00% |
3.93% |
3.45% |
3.80% |
3.63% |
3.18% |
3.92% |
3.25% |
3.00% |
4.38% |
|
2009年2月 |
5.35% |
5.36% |
4.41% |
4.03% |
4.43% |
4.06% |
3.80% |
3.92% |
3.62% |
3.44% |
3.14% |
4.88% |
3.03% |
3.96% |
4.18% |
|
2009年3月 |
5.21% |
5.43% |
4.41% |
3.74% |
4.25% |
4.00% |
3.60% |
3.56% |
3.66% |
3.22% |
2.67% |
4.35% |
2.97% |
1.80% |
5.15% |
|
2009年4月 |
4.94% |
4.74% |
4.13% |
3.63% |
3.69% |
3.75% |
3.16% |
3.10% |
3.64% |
3.00% |
2.74% |
4.38% |
2.97% |
2.45% |
3.00% |
三) 以呎價計，單位面積越細越平，越大越貴，且港島贏九龍而後者又勝新界 = 這甚符合大單位多為貴宅之情況，亦見証地點(地區)之影響。然而，有趣的是，AB甚至C類之新界單位呎價仍有其港島單位呎價之六七成左右 [見圖二]，但D和E類之新界單位呎價只有其港島的四成多，五成不到，有被「拋離」現象 [見圖三]。再者，E類之港島和九龍單位呎價也時有走得很近甚至交換位置，即九龍更貴，當然E類因交易宗數較少不排除有被個別案例「拉高扯低」之嫌。
圖二
圖三
四) 以價格波幅度計，通常港島較同類之九龍新界高 = 而E類各區價格波幅均冠其他類別 [見表三]。
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表三：A |
A |
A |
B |
B |
B |
C |
C |
C |
D |
D |
D |
E |
E |
E |
|
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
港島 |
九龍 |
新界 |
|
0.11 |
0.07 |
0.05 |
0.10 |
0.06 |
0.05 |
0.12 |
0.07 |
0.05 |
0.12 |
0.11 |
0.10 |
0.15 |
0.20 |
0.19 |
那麼有甚麼示意？大致如下：
甲) 若是買來保值，可選ABC 之九龍或新界，價格波幅較低。
乙) 若是買來收租，可選A-港島、A-九龍，D-新界和E-新界。
丙) 若是買來炒賣#，可選E類，價格波幅較高。
要又保值又收租？真貪心，試試A-九龍吧！
#註：未進行或加碼炒賣前，看這以往文章，對炒賣有益，且明白本港住宅何時最好炒 = http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej512.htm。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。