找尋、挑選、安寢無憂
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年10月20日
「Seek,SelectandthenSitBack（AndRelax）」是投資基金（包括房地產有關的），應該做到的境界。即基金管理層應為投資者（客戶）找尋及挑選適當投資機會和項目，以令投資者可安心享受這些投資項目所帶來的回報。當然，現實裡未必這樣理想，部分投資基金及機構因經濟社會等環節的突然（或未能預計）改變而須修改它們的投資方針甚至項目；然而，部分也可能是出於其投資策略，遠見或執行未盡完善或足夠。無論如何，以下是一些技術環節：
找尋（Seek） 這是指尋覓一些「適合」的投資機會和項目，這本身意味事前須有相當廣泛及深入的市場研究和分析，以及衡量投資基金自身對回報要求，風險承受能力，以致資源是否足夠及配合等細節。若挑選不到合適市場或市段，或自身能力整體有所不合適，則應（起碼暫時）放棄投資念頭，或調低部分要求或考慮另些市場。簡單而言，勉強無幸福。
挑選（Select） 假設上述階段確認有一定可能和勝算，則進行挑選過程，即由一些遇見投資機會和項目裡選擇最為合適的來投資，而這自然涉及與賣方磋商，討價還價，以及採用一些有效益的程序，衡量及分析每一投資項目的優點及缺點。當然，能遇見合適項目根本不多，挑選可較容易些（甚至選無可選），若不則須傷腦筋精神些。
安寢無憂（SitBackandRelax） 假設找尋及挑選階段，均有效率地展開，而經濟社會等可影響原有投資方針的因素及沒有發生重大（或負面）變化，這階段是收穫期的開端，如投資項目帶來租金收入或甚至再出售時的增值價格。以房地產投資計，且從資產管理角度看，這階段比較輕鬆些，只須有效管理已購入的物業便可。要注意這階段若然不輕鬆，許多時候是因前些階段做得不妥善有關。
舉一個簡單例子，若某房地產投資基金是以五年為投資期，那麽首年可能大部分時間是花在找尋合適市場及市段來投資，第二年是用來執行既定的投資計劃，亦即真正收購物業項目，之後三年基本上是監管投資物業組合，令其回報等吻合（或超越）原有投資預期。
讀到此，不排除部分讀者可認為上述過分簡化；不錯，這是甚簡化的描述，除篇幅有限外，簡單的投資計劃和營運程序通常優勝過複雜難明的運作。再者，投資者多著重基金回報，而非某管理層所能顯現的深奧莫測學問或概念。要注意總是日忙夜忙的基金經理多非好管理人，因其繁忙可能是由於其方針模糊，估計錯誤，執行不足等所引致。
曾經有建築設計大師說過「愈少即愈多」（lessismore），投資範圍專注，靠做多但做精，或許也適用於投資理念。