宏觀分析可令人不安

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年10月26日

這裡當然是指房地產之分析，宏觀者研究某地域國家及不同城市之現象，如某市段市場之回報因由、風險程度、長期波動等，微觀者則多涉及個別投資項目，如其回報率、借貸率、收支流程等，兩者雖有關連但無論是探討層面，資料環節，以至計算角度皆有不同。簡單說，兩者均有其盲點和不足之處，一起用為佳，單獨行動總差了些。

然而，一般人和投資者或多或少，或淺或深，都會作一些微觀分析，如某項目之利潤，甚至只在腦袋裡思考。說到宏觀層面，不是認為自身已經常於市場中打滾，對價格和市場喜好等瞭如指掌，就是覺得大市層面無得計較，分析屬多餘，不了了之。以上不難理解，也非全無道理，但筆者漸覺有以下原因，令一般人不欲在較宏觀層面看事物：

(一)捉摸不到=分析本身已有一定的虛疑性(intangibility)，宏觀的更是，並非人人能想像，例如香港家庭若多添一個孩子，樓面地價可要下調之關連。微觀的會易些，因較易搜集資料和觀察，如某樓盤之銷售情況和其買賣價等，部份環節可以「看得到」。

(二)令人不安=例如市場興旺時，若有人提出相反意見或只是勸告，很容易便成為被排斥之對象，原因不難明，「潑冷水」無論是有道理或沒理據均不受歡迎。這不表示完全沒有人同意該相反論調，只是連同意者也有時過不了自身之感性(跟大隊)取向，而當有不安之感覺，很多時候會是不再作思想，當無其事，歸大隊去也。

(三)份工都可能無得做=舉例某投資機構認為某房地產市場可取，繼而大舉進軍兼聘請了不少高級總裁，顧問公司代其辦事，倘若突然發現當初之預期和計劃根本不行，真不知如何收科兼向總部解釋，宏觀分析變得是危險報告。

(四)宏觀資訊相比微觀資訊必有錯=因宏觀資料多是反映市場的平均或常見現象，如平均住宅賣價是多少等，相比個別樓盤甚至單位賣價必不準確，因後者是以個別買賣紀錄為據。然而，這就是不了解宏觀資訊分析的功用，舉例說如用宏觀均價去推算某個別物業之賣價(price)未必明智，但用其去衡量某個別物業之相對價值(relativeworth)甚至風險度則可取。困難的是有時向客戶推論(推介)某市場，就有人會說另個市場之回報如何較優勝，但在追問之下，多是基於另個市場之個別買賣，甚至只是導聽途說，不是全面數據。

總括而言，宏觀分析不是萬能，其中程式也非完美，不是用來包賺，但當適合地運用時，有助減少風險兼作較佳市場選擇和分配，一般費用相對投資額甚微*，就當買保險。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。