拉高你的角度

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年2月14日

許多房地產之傳媒報導、顧問報告或大學研究，皆以經濟環節來衡量市場狀況，如著眼經濟增長、家庭收入或借貸利率等，以決定價格是否偏高偏低。這無可厚非，筆者亦常用這些方式來估算投資之回報、風險及可行性。

然而，亦越來越覺得若只這樣做是不足夠的，因樓市相較已不像數十年前的簡單，例如以往欲投資房地產就只能經過「買磚頭實物」才可完夢，現在不但有房地產企業股票可買，更有房地產投資信託基金，甚至証券化之按揭和各式各樣的衍生工具。

雖然上述投資產品之性質未必與實物全相同，但亦反映房地產續被「金融化」之情況，好處是多了資金注意兼流入房地產市場，舉例如過往退休基金甚少涉及房地產，但近年亦多少參與些，價格因而受惠，壞處就是會更受金融市場的影響及跟其趨勢，房貸量和渠道確是多了，但「收傘」起來亦快和狠。

再者，加上沒有了 (七十年代初或之前) 金本位之限制，兼八十年代始興兼越來越複雜的衍生工具，世界經濟亦越趨資金推動，表示不但政府可隨意印銀紙，市場亦可以。如此，根本沒有健全方法可確實地捕捉房地產市場之去向。簡單說，就是房地產市場之波幅及風險大了。

那麼，除上述外，還有甚麼環節及角度要顧及的呢？有以下：

甲)　Geopolitics = 筆者不知道如何翻譯這名詞，雖網上見有人用「地緣政治」。這層面研究地域之地理環境和位置對該地之文化歷史以至政治軍事的影響，例如上世紀歐洲爆發的兩場世界大戰，當中多少涉及德國要做歐洲「中心」繼而和法國爭戰，又或俄羅斯欲擁有「暖水海港」繼而「西征」碰上德國有關。有趣的是，當這兩國有一些小國夾在中間時多會相安無事，但一有直接國界接觸時 (如二次兩國瓜分波蘭後)，就遲早出事。

有說全球化後，這些地域國界會變得無關重要，一來資金可於國與國之間穿梭，就算人才、生意及企業亦可於全球遊走。這不無道理，但經濟金融營商易融合，不等於其他環節如文化歷史也同樣容易融合，地域國界於這些非經濟層面依然存在。

簡而言之，地理不但對該地域整體居民的個性影響甚深，更不能因全球通訊通商容易，就假設世界必和平。

乙)　整體居民的 (個性) 傾向 = 除反映在其文化歷史上，這倒頭來又會影響整體社會的經濟模式及發展，例如一些地方因宗教或習俗令女性不能自由外出工作，其經濟通常會比別人的差，尤從經濟生產值 (GDP) 計算，除非有「資源」。

此外，全球以億計之「嬰兒潮」人士續老化，加上中國之「單子」新生代漸成長，兩者均史無前例。相信會有未能預見之「個性」出現，亦可有福有禍，至於是甚麼？真是天曉得。

丙)　行為經濟學 = 近年有一項研究甚有趣，就是若某項工作只須「熟練」技巧，但不必思考的，如某些工廠工序，加人工是有效提升效率方法。然而，當工作是要思考的，不給足夠薪酬時既沒人做，但倘若提供甚高酬金時，其工作效率不升反跌，比受低薪時更差。專家解釋因為薪酬太豐厚，令員工只掛著或憂慮失去高酬金而疏忽工作，建議薪酬定到可「令其安心工作」便可，太多未必明智。是否there can be too much of a good thing，包括銀紙？

總括來說，投資有如下棋，要整局看，而不是著眼「貪食卒」。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。