人云亦云勿照單全收
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年10月13日
近期閱讀新聞及專業報道時，聯想起一些環節，與讀者分享其中部分：
本港人口出生率下降是問題？ 本港人口出生率甚低，每生育年齡女士只有零點九嬰兒，即基本一兌一補充也不夠，亦是世界排名較低的地方。因此，有關當局便著眼如何可以令出生率回升，甚至以往被認為是「吃不消」的數目現在也非問題，三個兒女變得是目標。這看法無可厚非，亦容易理解，尤以沿用過往人類發展的經驗，人口多些意味生產力及消費力也有「機會」多些，進而令經濟亦興旺些，賺錢能力亦較高。
然而，現今世界實質情況會否真的如是，或以往如是即等於將來也如是，是值得思考之環節。筆者並非人口或經濟專家，也不是說經濟表現將來和人口多寡已沒有關連（筆者只曾考究過樓價與人口並沒有多大關連），只是認為因人口減少或增長放緩因而對整體經濟社會不利，有商榷餘地。原因之一和數學有關，讀者記得初中做過的一些計算，某工廠需生產一萬件商品，但最有經濟效益（利潤）的生產數目可能只是八千件，而非用盡產能。同樣，某地的最有效益人口量並非愈多愈好，甚至是現今的水平已超過這最有效益水平，當然這最有效益水平還看其性質、發展階段、教育水平等而定。舉例說，若一切均等，以工業為主的城市或許人多好辦事，但財經中心靠腦袋而非人多勢眾。此外，現今人士不單長壽，且老來仍健康還可工作，年輕人士的挑戰未必如以往大，讓年長人士工作也有助解決部分養老問題。再者，人口不足和不配合也可用移民措施解決。
簡單而言，未必須為人口增長慢甚至減而驚恐，生產總值雖重要，但人均生產值更重要，前者通常多個人會多些，後者好像未必如是。
「貴」宅與「豪」宅 現在不少新樓盤均以「豪」自居，只有著什麽華麗庭堂便屬「豪」，雖從銷售角度不難理解，但直覺上一個市場沒可能有這麽多豪宅。據此，「豪宅」一詞是
常被濫用語句之一，或許部分豪宅並不「豪」，只是「貴」宅而已。
那麽，豪宅與貴宅有啥分別？前者不單只貴，且多已有悠久歷史，即長期被人公認，根本不需提「豪」，舉例如山頂或淺水灣等。
此外，前者的區份有其獨特個性、景色等，這非說其他或分區的貴宅日後變不了豪宅，但需一定時間的考驗，後者不少現在或將來會是很好的中產區份，可媲美中半山區，但若說因其貴價而成豪，或許快了些。
全球地產市場均有泡沫？ 那又未必，因部分市場如德國或日本的未像升得很熱，然而，筆者要聲明這裡的「全球」非真正全世界，只粗略看了一些主要市場而已，且亦未能全部作較深入調查。無論如何，世界經濟亦不須全部市場過熱方才危險，只要一些較關鍵的市場如是，便可以導致各市場有着不同程度的負面影響。簡單而言，不少市場現在整體來說並不吸引，當然有些仍可博長線（只會買貴不會買錯），但另一些長短均不宜，待其下調才行動亦不遲，毋須著急。
總括來說，市場以至坊間流行的一些看法或見解，雖有其智慧一面，但不少亦只是人云亦云，不能照單全收。