伊戰，肺炎，風險及折現率

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年四月

近 期令人不安之事情不少，如伊戰，非典型肺炎等，前者相對本地距離較遠但國際政治層面之影響可甚廣泛，後者則近在眼前但相信假以時日可有醫治良方。兩者事情 亦令人有「人算不如天算」之感覺，如攻伊聯軍好像低估了對方之防禦力(當然這示意也可能是策略部份)，肺炎病毒擴散亦像較初期預計容易，總言之風險評估從 來不易計算。

評估房地產之風險亦非易事，無論是宏觀市場的，或是微觀個別投資項目的，宏觀方面能影響的不多(除非參與 者之市場佔有率很大)，個別投資者則可在其營商運作過程中設定一些可幫助減低投資項目組合風險之措施，包括定下最高之風險承擔及最低之回報要求。一般來 說，尤以技術角度看，回報不單補償投資者「現在不使用該筆資金能帶來之滿足」，也包括補償投資者參與投資該項目而須冒之風險(投資失利資金泡湯等)，亦即 所承擔之風險越大，回報要求理應越高。再者，這個回報相對風險之比率也不一定不變，風險較低時這比率可低些(即回報也不苛求)，但風險較高時這比率也可大 些(即回報要求增長較風險增長為高)。舉例說，某投資項目風險不高，如預計最多不見百分之十的資金，投資者或許有著百分之二三十回報已肯參與，回報風險比 率為二至三左右。相反，若預計投資風險可為百分之百，投資者或許會要求最少百分之四五百回報才考慮，回報風險比率為四倍以上。當然，以上還須看實質出資多 少及佔總投資比例。

回報方面，除涉及利潤多少外，亦可用一些「率」來表達，這有助比較不同項目的效益。這等率可以很簡 單及沒有時空感，如利潤除以總投資額(出資加借貸)，或利潤除以自出資金等，也可較複雜或具有時空性，如年回報率及內部回報率等。此外，投資者亦可用折現 率來衡量某項目之資金流程是否可行及合其心意。至於折現率應多少，技術(或學術)上可有一定程式，筆者不打算充專家，雖從實用角度看可考慮以下部份：

甲) 沒風險之回報率 = 一般而言，銀行存款利息或一些穩健債券之利率可被視為沒甚麼風險，若用此等率來折現某項目資金流程也導致負數，這項目在財務角度看確多此一舉，正數則表示起碼這項目回報好過收取銀行利息，是否可行還須看其他。

乙) 通漲率 = 這可顯示該項目是否可追上通漲，負數即不可，正數即可以，雖近年多是通縮。

丙) 投資者本身(平均)資金年(製造)回報率(能力) = 舉例說，某投資者能年年為資金創造百分之二十五回報，其便可用百分之二十五作折現率，負數即項目達不到這要求，或許不適合其營商目標，賺錢能力越高這折現率便越高。

總括來說，以上只是其中一些選擇，均用來分析投資項目回報可否達到某水平，無論這水平是基於普遍經濟機會或是投資者本身能力。此外，亦須注意這折現率是否足夠補償預計之額外風險。現時各樣戰爭，疾病及國際形勢問題，須否注意額外風險呢？

www.real-estate-tech.com  ／ 其他文章網頁

以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員

電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓

版權屬卓凌及／或作者所擁有

卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。