房地產分析
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
數學關係大不等同有因果
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年八月
常參加一些財經及房地產的講座，部份講者在作預（猜）測時，喜歡用走勢�U分析基礎，比方說以往凡是見甲現象升高時乙現象亦跟隨升高，因此便認為這倘甲現象又再次升，乙現象便離升幅不遠了。
過往經驗常作為分析基礎
這不無道理，且許多時會應驗，但投資者須知甲乙雖然有一定數學關係，這包括「齊起齊跌」和「一起一跌」，這本身未必意味它們的間有因果的關係，推論如下：
一、假設梨和橙均需要相約的好太陽和充足水份（筆者非種植專家，但種植技術上的是與否在這理並不重要），兼種植人士因市場需求兩樣水果齊種，在同一天氣狀下，梨和橙不是齊有豐收便是齊泡湯。即（計）數學關係上甚大，得悉梨豐收便知橙也有豐收等。
二、又假設現在有一病毒，但只影響梨，橙是不受其害，那麼這時看梨的走勢（生產向下調），便以�U橙也有相同命運（生產亦向下調），那麼可糟糕不少（如在市場炒農產品或是當買手等的）。
三、這是因為梨和橙之間沒有因果關系，並不互相影響，也非需要對方才可生存，雖數學上關係不小。若投資（機）者不作較深入了解或只看片面，不難作出錯誤決定。
四、真正影響梨和橙之生產是陽光和水份，亦可包括病菌、泥土，以及種植人士的管理能力等。若要靠「勢」測市，看陽光和水份的記錄和分布會更有效。
五、現在假設利用一些生物學技術可生產出抗病毒的梨，這時病毒的確再次出現，但若投資者及買手不跟上或不留意這方面的發展，不難以�U生產會下降起來而高價認貨，又做一次蝕本生意了，皆因本來是影響因素之一已變得不重要了。
影響現象因素隨時間技術而異
從以上簡單的舉例，可有以下一些觀察：
(1) 兩樣看似有關係的現象未必真的有關係，可以是碰巧的。
(2) 影響現象的因素，重要性可隨環境、時間及技術的轉變而下調（或上升）。
套用到房地產分析裡，九七前股市樓市好像齊進退，不少人亦以其一推測其二，但九七後好像關係不那麼濃了。雖不排除九七前兩者有互相輝映的效果，但兩者最終 是共享其中一些因素和環節，如流動資金，人均收入，經濟信心，有限供應等，並非有必然因果關係，如投資者可以只買股票而不買樓等。現在評論樓市時不少人仍 看重供應的環節，但價格真的只是需要糾正供應（假設有問題）便可復甦嗎？
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。