太古城 versus 冠君

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年9月11日

近年差不多是零之儲蓄利息和甚低的借貸利率，有「後推前拉」之效，不但令人動用其儲蓄，各政府更帶頭印銀紙補金融海瀟之鑊，錢多自然導致有人四處找投資「好故事」(good investment stories)*，包括房地產的。

近一輪之大升市可能已八八九九，雖不致明天即爆，但預期之回報相比可遇之風險越來越不吸引，這亦是筆者建議 (中短期) 持「不投資除非被說服」default態度之因由。

然而，若已決定要入市「買番樣嘢收吓租」之類，除實物外，可考慮房地產投資信託基金 (Real Estate Investment Trusts, 簡稱REIT或房託)。

為了更巨體解譯，我們用實質市場資料，比併購買太古城一個600平方呎480萬港元之單位，和買入同樣480港元之冠君房託 (編號2778)：

甲) 收租／收息 = 根據中原地產和Yahoo!財經網，太古城近日可月租24港元一平方呎，而冠君每年約有七厘息，即太古城年入 $172800 [24港元 x 600平方呎 x 12月] (注意還未減管理費差餉等)，而冠君有 $ 336000 [480萬港元 x 7%]，近太古城收租的二倍。 收入方面，冠君勝出！

乙) 價格波幅(風險) = 由二○○七年十一月至今年六月，太古城單位均價升了23%，而冠君價位仍未「收復河山」，現價比以往低16%。再者，期間之價格波幅度亦以冠君為高。這方面，太古城優勝！

丙) 價格升幅(炒賣機會) = 由二○○八年十一月金融海瀟至今年六月，太古城單位均價升了54%，而冠君則多了88%，冠君贏！

丁) 租户對象和數目 = 太古城單位是「一個」家庭，而冠軍則是跨國或上市或大企業與大小零售商户居多。據此，太古城單位無租客時收入便是零，但冠君之物業很少會全無租客，收入較有保証。然而，整體住宅租金之波動通常較寫字樓和商塲穩定些，雖冠君可利用不同時段和長短之租約來減低寫字樓和商塲的不穩定性，而這亦是專業管理之優勢。再者，太古城單位租客問題多要業主理會，冠君所持物業之租客有問題有管理公司負責，房託股東不須勞心。計計埋埋，冠君稍勝！

戊) 報稅／稅務 = 一般而言，有樓收租要報稅和交稅，但股息不需要，包括房託的。誰勝？不須畫公仔畫出腸吧！

此外，萬一要「三十六著走(貨)為上著」，你說那類走得快些呢？

*投資「好故事」= 各式各類主題皆有，如甚麽金磚四國等。不是這些故事毫無根據，而是有過份被美化兼高估價格之嫌。

免責聲明：這裡只是以太古城和冠君作例子，並非建議買入或出售它們。然而，筆者持有房託股票。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。