並非所有事項均有啟示

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年八月

現在資訊和通訊皆發達，凡是有甚麼消息或新聞，均可以很快的速度及廣泛地報導，且很多時候還有不少評論分析等跟上。這無可厚非，房地產市場亦不例外，比方 說某大樓盤放售，市場反應便常成為一些報導及評論的焦點，只是有些時候感覺好像有過多之市場預期或啟示被「解讀」了進去這些消息，雖筆者也有份供應部份之 分析。

無論如何，不是每一項房地產消息、新聞、現象、發生的事情等（後簡稱「事項」）皆有市場影響力，或在價格走勢等層面存在意義。部份原因如下：

一、 有些事項只是某些較大之趨勢的表面象徵或結果

舉例如市場氣氛，尤其是買家的傾向（buyers’ sentiment）。短期來看，買家的傾向確好像對銷售及賣價有一定影響，但實質形成這傾向（無論是熱哀還是冷淡）背後之因素才重要，尤以較長遠角度 看。這些因素可以是收入的預期、經濟表現、供求關糸、政策規劃等，而每個因素之影響深遠程度則視乎哪個市段及個別情而定。粗略的說，買家的傾向多反映其 對一些因素之預期（或感覺），若這些因素之預期狀況不兌現或不被維持，買家的傾向以至價格等均向下調或受壓。正如香港九七年後的住宅市場，雖曾有數次出現 買家傾向上的改進，但始終仍未令價格方向出現較明顯的改變，升完後還是打回原形。

二、 有些事項只是「雜聲」 

如部份的土地拍賣。整體來說，土地拍賣確有一些啟示作用，尤以反映房地產發展界之取向，但須注意其當時的取向和日後（多為若干年後）的市價是兩碼子事情。再者，個別之土地拍賣也多只反映一部份房地產發展商的取向，因此並不全面。

三、 有些事項令投資者「分心」

如住宅單位供應或按揭利率等，這等層面不是不重要，只是好像被過份看重而忽略了另一些因素，尤其以價格回升角度出發。若要價格回升，賺錢能力影響更深遠， 也涉及賺錢之穩健性等，這亦引伸至教育、技術、及經驗等水平。倘若賺錢能力不提升反下跌，就算減少供應也未必有用，現水平之按揭利率雖低廉，但未必持久 （除非如北美洲般普遍有定息按揭）。

要聲明的是，這裡並非說留意房地產消息及各類評論沒有用途，只是投資者須思考及判斷各種消息和評論之可用可信性，尤其當時間資源有限時。

某發展商出好價買地不一定代表其「看好後市」（就算是也未必代表全行），可能只是其土地儲備不足需「補倉」而已，抑或計錯數。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。