投資「無關連」減低風險

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年六月

投資者大多數是傾向保守的，這甚至包括一些自以�U已是相當進取的在內。舉例說，某項目甲預期回報率�U百分之五十，項目乙預期回報率�U百分之三十，假設所需資本及時間相約，若只看回報，一般人會選擇有較高預期回報率的項目甲。

但倘若得悉項目甲的可能風險�U百分之五十，項目乙的可能風險只有百分之十五時，投資者便多轉汰，或起碼重新考慮，因項目甲的回報及風險比率�U一比一 （賺五十亦可蝕五十），項目乙的回報及風險比率�U二比一（只賺三十但只蝕十五）。因此，對不少投資者尤以機構投資者（公司）來說，怎樣減低和控制風險是 首要考慮的層面，如何提升回報雖重要，但須維持在既定風險範圍內。

那麼以房地產投資組合計，有甚方法可用來減低風險呢？我們或許先看一些傳或較流行的分散投資（以便減低風險）方式：

一、 把投資分布在不同市段（by property type）：例如在某一市場（城市）內個買些住宅又買些寫字樓等，或甚至包括其他市段如商舖、工業大廈等。此外，市段也可再分段，如寫字樓有甲級乙級等。不少個人投資者會採用這方式。

二、 把投資分布在不同地域（by geographical location）：「地域」可以是某市場（城市）內不同的區分如香港島和九龍，也可指不同市場（城市）如上海、漢城等，更可以是不同的區域如亞洲歐洲等。一些個人投資者和投資基金會採用這方式，如在不同市場（城市）買住宅物業。

三、 一和二的混合：既分布在不同市場，也分布於不同市段，因此通常涉及的資金會較多，一些跨國投資基金會採用這方式。

四、 其他方式：如以經濟特性�U基礎，即在不同經濟特質、結構、表現等的經濟體系作投資。結果在形貌上可像二或三，也較被基金用上。

無論選用以上哪一種方式，在既定風險範圍內，主要是把投資分布在兩個或以上但沒有多大關連（即其一些經濟指標或房地產收益表現的數學關糸不大）的市段、市場、地域或經濟體系（也稱「地方」）上。

因為如果所分布的地方數學關係甚大，不論是正比（例如地方A 和地方B物業價格齊升齊跌）或反比（當地方A升值時地方B便下跌），在有效減低風險角度而言，均屬欠妥。因正比表示原有風險（只投資地方A）沒變（地方B 的加入沒有幫助減低風險），反比則互相抵銷回報。故此，把投資分布在兩個或以上但沒有多大關連的地方，有助減低投資組合出現過大的（收入）波幅。 

總括而言，投資者不要以�U買了不同地方不同市段的物業便當作有減低風險之效。

www.real-estate-tech.com  ／ 其他文章網頁

以 上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客�有個別項目或問題，請向有關 或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。

卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員

電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com

地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓

版權屬卓凌及／或作者所擁有

卓 凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項 目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客�則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租�，銀行，金融機構，基金及有關專業人士 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。