房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
房地產信託基金投資監管應靈活
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年三月
最近香港證券及期貨事務監察委員會(證監會)公布有關房地產信託基金之條例草稿及徵詢意見，支持和反對設立基金的並存。房地產信託基金在美國早已成立多年，近年更在一些亞洲地區如澳洲，日本，新加坡等普及起來。整體而言，房地產信託基金較專注房地產投資，且收入相當部份須分派給基金股東，亦可有稅務優惠。筆者對文件作了一些初步了解，部份感覺如下：
甲) 投資監管應靈活，行政監管可嚴格 = 如上市公司一樣，監管是必需及應做的，只是鬆緊適當程度及層面問題，尤以部份房地產信託基金是可不在公開市場買賣的。筆者傾向投資監管輕些，如投資甚麼，多少，買賣時控等，因市場可萬變，原意是保護投資者／基金股東之條例可轉變成束縛着基金增回報或止洩之絆腳石。相反，行政監管可嚴些，如信託人及管理層之定界，或估值程序等，尤以市場成立初期，這是可理解的。
乙) 只限投資香港房地產長遠減基金吸引力 = 根據證監會之資料，其內部亦有兩種意見，一主張限於本港房地產，另則認為可包括非本港房地產。或許房地產信託基金對本港投資者是新事物，且部份(外)地區之房地產市場仍未全成熟，這限制初期可以理解，但從市場吸引力角度出發則長遠須包括別的地區(個別房地產信託基金會否跨地域投資屬個別取向)。再者，只投資香港房地產之限制亦令基金分散風險能力降低，因不能靠投資不同經濟循環之地域來減部份波幅，只剩下本港不同市段之選擇。
丙) 借貸限不高於投資百分之三十五 = 這跟一些地區有澳洲等相似，但美國則沒有定限，雖平均約一半借貸一半資金。這百分之三十五限制或許令基金十分穩健，但同時亦可減低基金資金之回報率。若這可增加至四五成會靈活些，要注意這是上限而並非要求基金必需借貸。
丁) 不許投資土地，發展項目及酒店等 = 這跟制或許是令基金不致涉及沒即時(租金)收入之物業，且發展項目等可需額外增加專業人士如工程經理，建築師，測量師等，因而添負擔，簡單翻新物業則例外。筆者傾向放寬些，如容許百分之十至二十的投資放在這等(風險像較高)項目上，原因之一是亞洲包括中國不少仍屬發展中經濟，利潤可來自發展項目𥚃。
戊) 投資的物業須擁有不少於兩年，否則欲賣掉時要得股東同意 = 這好像有防止炒賣之意向，但同時亦限制了基金管理層在突發或意料之外事情(如價格急跌)出現時作適當相應決定。
以上意見可不全面，部份仍須細究。無論如何，筆者是傾向支持容許房地產信託基金之發展及存在，至於這類基金市場會否日後興旺起來始終靠經濟，市場，需求及內外條件本身，監管只令基金市場運作上合理和有效率而已。此外，除初期開步外，長遠來說房地產信託基金之投資監管最好不要和同類上市公司的相差太多，否則有機會被管得太緊，雖用意良好，但沒了市場。
以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客户有個別項目或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌地產分析有限公司／卓凌集團成員
電話：香港 852-24016388 傳真：香港 852-24013084電郵： contact@real-estate-tech.com
地址：香港新界葵涌葵榮路 20至 24號 7字樓
版權屬卓凌及／或作者所擁有
卓凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客户則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租户，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。