國內人均生產與住宅呎價

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年7月26 日

不少公開之報導和評論都提及近年國內商品住宅 房產價格趨升之勢，雖不同市場可有不同幅度，但少的相比二千年也有約百分之五十，多的遇一倍亦不奇。再者，在我們的一些研究中，發覺收入數字如人均生產家庭收入等長遠多和住宅價格存在數值上關係， 即收入越高均價越高。

據此，這裡採用粗略計算方式探討國內住宅價格相對收入是否存在極大之差異，以下是一些分析，望對 投資者有參考作用：

(一)數據來源=人均收入是從網站www.econstats.com搜集得來。基本上是以全國名義人民幣 為單位，而房產資料則從www.soufun.com資料庫而來，主 要看北京、上海、廣州、深圳及重慶，是以住宅平均米價計算。

(二)計算方法=是將人均收入及各市場之住宅樓面價格作比較，辦法是挑選某年份為基 調年份，而將往後年份之人均收入及該市場之住宅均價對比其基調年份，從而觀察兩者按年之變化，例如住宅均價之升(跌)幅和人均收入是否相同或相反，又或存 在差距。以下是上述五市場相對人均生產的變幅：

(三)住宅均價之變動與人均生產變動並沒有 過大之差異=據圖表顯示，除上海 外，其餘四個住宅市場之均價的升幅並未超越人均生產的，當然這基調比率並不能完全反映住宅均價是否合理，還得看每年份不同收入相對不同均價之比率，以及其 它環節才行。

(四)五市場住宅均價變幅和人均收入變幅存在甚高之數值關係=這數值少的也約零點六五，高的近乎一，包括上海和重慶，另須注意這 裡是採用全國人均收入，因城市的較難搜集，雖直覺之想法是城市人均收入應和其住宅均價更有關係，請看以下附圖：

和人均生產	北京	上海	廣州	深圳	重慶
之數值關係	住宅米價	住宅米價	住宅米價	住宅米價	住宅米價
R2=	0.65	0.97	0.76	0.76	0.96

綜合而言，雖國內住宅市場多看似熾 熱，但是否整體均有著嚴重之泡沫情況則又未必，起碼現今全球並非只有國內之住宅房產興旺，全球不少資產價格也有類同情況，皆因全世界水浸。

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作者／聯絡：鍾維 傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大 測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人 員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。