城市須有「流動性」

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年7月5日

近日在網上閱讀一篇談論城市之功用的文章，覺得當中有值得推介之內容，尤以近期有人認為租金等趨升對經濟不利，又或就市區重建及保留等之問題，希望藉此提供一些觀察和分析，要點如下：

(一)城市是為「交易」而存在=追溯至遠古時代，當年之城鎮，包括細小的市集，均和鄰近之人士欲互相有效地做買賣而產生的，亦即是說，城鎮是因經濟理由而產生的。當然，一個城市不只有經濟營商層面，但倘若沒有這層面，其他環節亦未必可再存在。[讀者有興趣可參閱以往文章http://www.real-estate-tech.com/gb2312articles/hkej386_S.htm]。

(二)為提供有效益及效率之交易環境，城市須有一定流動性=這裡流動性是指人力、資金和實物資產等三方面，英文是Liquidity。這三方面之流動性須用時間和心思來維持，否則該城市之功用和效率可打折扣。舉例說，若一切均等，人力資源會傾向走向營商及工作機會較多之地方，而機構亦須有足夠人才人力支持業務，且兩者亦須資金來支持其經濟活動，而房地產商見勢亦會為他們開發各樣(實物)物業，同時亦考慮到資金套現之環節，金融機構察覺融資機會亦會到來分一杯羹，如此類推，循環不息，兼各環節互相緊扣著。據此，任何對這運作效率及流動性有負面影響的事情，有形的如運輸設施不足而常引致擠塞現象，繼而影響生產力，又或無形的加一些法例程序等，均可令其經濟效益打些折讓，亦即資產價格包括物業的亦可受牽連。上述是整體而言，個別人士或機構之影響則可有差異。

(三)那麼是否意味城市不應著重環保、美化或改進之事項呢？=非也，但要知道這背後是因為該城市(經濟體系)已到了某一個階段，不向這些方向走便反而會影響人力、資金及實物流動性層面去，而非一定是要犧牲經濟資源的。舉例說，一個靠製造業及工業之城市，其人均收入通常比一個以服務和金融業為主之城市的人均收入低，要這工業城市大搞環保未必可行，且亦未必是該城市之家庭首要考慮(不是不想但負擔不來)。相反，一個金融城市之人士較富裕，選擇可多些，包括放棄某些污染性行業以增加該城市之優美環境等，而這不但不是賺少了錢，更可能是因這而得另些更有效益之生財機會。

(四)本地樓價及租金趨升令競爭力減=這屬似是而非之看法，原因是房地產之價格包括租金是反映該地之經濟能力及機遇，即各大小商號多租地方多聘人手是因為生意好及預期會好，多了租戶租金自然會升，但這多不會太過影響這等租戶之生意計劃。簡單地說就是，若本地有機遇租金再貴也會來，若不，降至五元一呎也沒有人要。

觀看世界一些主要城市，它們大多是服務亦是靠創意增值之經濟體系，帶領著週邊地區，且物業價格傾向較高。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。