土地政策沒有高低價之分

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年10月23日

近期政府賣地成續理想，樓面呎價超越一般市場預測，因而又有說政府重回高地價政策，彷似低不成高亦不就。然而，土地售賣政策並沒有高低價格之分，只有是否實行市場制度與否，雖然某程度上政府有意無意地透過一些城規、設計及建築條例等令土地成本佔整體物業價格一個不輕之比例。

無論如何，現行之制度大致是傾向靠市場主導物業價格以致土地價格，而政府彷彿有如私人業主一樣，售賣土地時盡量找尋或引導出當時最好(高)之出價者售之，筆者亦不覺得這裡有甚麼大問題，具體細節及背後社會理論以致好壞則有待專家學者研究。

至於每次有人提及高地價政策時，總有一些謬論出現，如甚麼高地價導致高房價等，以下是一些己見：

(甲) 房價以致地價高低最終掌於買家消費群(包括讀者及筆者)手中=覺得不合理過高時不買入便是了，不須欲購又止，又望價格回落多少才買等，只會擾亂思維及身心健康。若大眾買家和自己意見相約，房價自然漲不了多少，若不，就由得那些較自己看好(盲目與否是另話)及勇者購買吧，不必眼紅也不要為此憂心，後者只証明自身信心不足，漲了的價遲早也會回順(若自身意見是對)。

(乙) 不要說是土地價格推高了成本，因而推高房價=因為雖土地價格高了，的確加重房地產開發成本，但房地產本身能售多少與此無關，以住宅市段為例，主要看經濟表現及賺錢能力。筆者曾講過以下觀點，現覺有必要再提，就是倘若政府賣地是不計分毫(免費)的，私人房地產價格也會和現在的差不多，原因很簡單，整體買家有能力及願意付出某金錢數額置業，開發商有何不收取之道理，即連地價那部份都賺入口袋，除非政府對免費土地附上限制售價條件。

(丙) 置業不一定是人生必經或做之事情=雖筆者認為置業對大部份人來說會是好事，但租樓結婚有何不可，為甚麼要先置業才行？倘若家庭財務安排妥善，自己居住之單位是租回來，又有甚麼問題，外國不少長者正是這樣生活。筆者重申並非說置業不好，只是不要將其過份著重，為供樓而其他事項被忽略，未必是福。

(丁) 房地產投資多了房地產信託基金作選擇=雖然嚴格來說本地仍沒有這類基金掛牌上市，但相信日後會有所興起，尤以退休人士繼續增加時，因這類基金須派發當年絕大部份收入，對吃老本之投資者甚有吸引力，可與一些公用股比較。再者，資金可多可少，又沒有招租追租麻煩(由基金管理層負責)，買賣基金股權也較快捷。

總括而言，無論地價高低，置業最好量力而為，避免「搏到盡」，進可攻退可守，有效地管控風險。