香港住宅樓價：過往、現在及將來
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年6月21日
近日接受電台記者訪問，主要環繞本地住宅樓市之過往，尤以回歸後之十年，以及現在和未來之預期。以下是部份內容：
(一)過往十年之價格升降看人均生產=為甚麼上世紀末九七年會下降？又為甚麼這世紀零三年起再上升?若只可用一個原因，就是人均生產。人均生產顯示某經濟體糸之賺錢能力(收入)，而我們曾作過之一些研究均發現人均生產可解釋近八成住宅樓格的升降，其數值關係不細兼是同向，外國的也一樣。上世紀末樓價之升幅超前人均生產之升幅，樓價下調是遲早現象，而本世紀零三年樓價下調令其落後於人均生產，上升亦是遲早現象。當然，資金流量及市場信念亦很重要，九七年熱錢多兼市場氣氛樂觀，價格不難上升，零三年有錢亦不使用兼市場氣氛悲觀，雖期間銀行存款不比九七的少，但於事無補，沙士等更令價格創低。有趣的是，這十年間的最佳投資時機見於二零零三年至二零零六年而非九十年代。筆者曾於二零零三年撰文論述當時樓價及人均生產和升價預期http://www.real-estate-tech.com/gb2312articles/hkej253_S.htm。
(二)沒有「八萬五」樓價亦會跌=就算連亞洲金融風暴，科網股爆破及沙士等也沒有，樓價只要和人均生產( 收入)脫節，也可出現下調，當然下調程度，波幅，持久性等會有不同。然而，房地產市場和物理學不同，後者可就某問題做多項實驗，房地產市場不能重複。不過，可猜度的是倘若设有八萬五(或其餘任何一項)，房地產市場未必會下調百分之六十七，又或前後維持了七年。舉例說，若只有金融風暴+八萬五，或八萬五+沙士,又或金融風暴+沙士，其影響應少於全部加起來的。
(三)樓市反映收入(財富)分布=九七年前之升幅較均衡，無論是哪個住宅市段(大、中、小[面積]；或高、中、低[價格])皆有不俗升幅，這和近年的有些出入，豪宅已升近或超越九七水平，但一般住宅仍未收復失地，相信這與近年收入分布之變動有關。然而，這收入之演變並非純是本地現象，屬環球性質，相信短期不會改變。據此，較大面積及較貴價格之市段仍有一定需求，雖要注意貴不等同豪，而豪宅區須時建立。
(四)港人往國內買房可令本港樓價下調嗎?=其本上不會，起碼不是定論。首先，若是指買渡假物業，退休物業，投資物業，又或因工作生意需要之「宿舍」等，買家多不會放棄本地之物業或家居，「需求」沒有減少。再者，因現在買不了本港住宅而往國內置業的，理論上本地確少了一個未來買家，但對現今即時之樓市沒影響。要知道這層面不是零和遊戲，且減不一定就是負面，或許部份樓房土地可更有效被使用，繼而加強另些(經濟競爭)環節。舉例說，紐約市經常有人遷出，但只要能保持其國內外金融交易優勢，不難沒另些人(才)遷入，而其樓價近年更創新高，雖不少家庭在另些州或地方擁有其他假物業及投資物業。因用來在另處買物業之錢，原本就和紐約市房地產無關，這筆錢就算不買另處之物業，也只會用來買股票基金等。
簡單而言，將來之世界級城市是集「智慧」之地，做得到就不愁沒人來，也非只鬥人多。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。