香港住宅：九七後更MakeMyDay

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年6月15日

相信這標題和一般人之想法有出入，尤以不少仍懷緬昔日之光輝。沒有錯，由上世紀之九十年代初至九七年期間，不須分析甚至不必動腦筋，只要擁有物業差不多全部都有所得著。那段時期升幅大漲小回，且升跌亦較全市場性的，不像現今之局部性質，須要花神挑選。

然而，若以(中原地產)住宅指數計算，則近十多年之賺蝕表現甚倚賴何時買賣多於買賣甚麼，以下是一些觀察：

(甲)回報率層面

(一)由一九九七年至二零零六年=若於九七年買入而在零六年賣出，以指數計算，大約會損失百分之四十四(未計使費等)，即五百萬買入之物業，現今仍只可售約二百八十萬左右。

(二)由一九九四年至二零零六年=如上，但這仍導致有約百分之十八的損失。

(三)由一九九四年至一九九七年=這回有著不錯之升幅，平均回報可約百分之四十七左右。

(四)由二零零三年至二零零六年=如九四至九七一樣共有四年時光，但這回之升幅更高，平均有百分之七十左右，高出百分之四十七差不多一半。

好了，投資除看回報，也須考慮風險程度，以下觀察上述年期間之價格風險程度：

(乙)風險(波幅)層面

(一)由一九九七年至二零零六年=這是以指數於期間之標準差除以期間之平均數以測度風險程度，而這年期是零點三五(數值越高波幅及風險越大)。

(二)由一九九四年至二零零六年=如上，但稍低一些，只有零點三。

(三)由一九九四年至一九九七年=期間風險程度約零點二六。

(四)由二零零三年至二零零六年=這段時期波幅最少，只有零點二二。

從上述數字，可看出較有投資瞄頭的是二零零三年至二零零六年，次時期則是由一九九四年至一九九七年，當然市場沒可能有水晶球預知能力。用這等回報與風險配搭，可構成以下附圖：

總括而言，零三至零六年之高回報有賴沙士等所賜，反之，九四至九七年之前並沒有重大事情令樓價大幅折讓。據此，日後投資者遇見天大之壞消息或情況，可對這些境況說Makemyday！

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。