宏調於房地產似有若無

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年10月16日

近期有關國內之宏觀調控因由、成效、進度方針等之分析文章的確不少，有說成功的，也有說是肯定的，有認為方針正確，亦有認為殃及池魚，總之是軟是硬，甚至無的著陸，看像還沒有結論。從公開之報導得知，由於宏觀調控導致銀行收緊借貸，令部份房地產開發商面對資金不足，甚至有周轉問題，尤以那些中、小型的企業。然而，從整體房地產市場之表現，宏調之影響似有若無，以下是部份觀察：

(甲) 房地產銷售價格及成交量均升=這是以商品房為主，而時空則由今年初至八月，銷售額達四千三百億人民幣(元)，而面積則共一億六千萬平方米，均價為二千六百元多一平方米，比昨年同期均升了百分之八左右。

(乙) 房地產投資開發亦有增長=共計七千多億元，比昨年同期升了差不多百分之三十，當中近五千億元投於住宅市段，升幅率也有百分之二十八左右。

(丙) 施工面積也升了=現共有約十一億形方米建築面積在施工階段當中，其中三億七千萬平方米為今年才開始的，而兩者均比昨年同期分別增加了百分之二十四及十四左右，竣工面積則近一萬四千億平方米，雖遞升幅度只有百分之十一左右。

(丁) 銷售面積比竣工面積高=從今年初開始，銷售面積較同時之竣工面積多，比例約一點一左右，即前者多出後者面積百分之十左右，而這現象有別於以往所見，如二零零三年竣工面積較銷售的多百分之十數強。

然而，有一現象或許見証了宏調的部份效應，就是在開發項目之資金來源方面。自籌資金和其他資金(包括訂金及預收款等)均有強勁的增幅，分別比去年增加百分之三十六及四十三左右，而國內貸款只有較微升幅。

再者，這資金籌集在不同區域亦有不同比例。比方說，全國層面之國內貸款和自籌資金佔總資金來源分別為百分之二十一和三十，但若項目位於國中、西部之地方，則這兩比例分別變為百分之十七及四十左右，意味在中、西部做房地產開發須有高的自籌資金能力，銀行看像不那麼熱衷於借貸往中、西部。

筆者的感覺是宏調之影響未盡見，除此之外，也須留意世界(美國)經濟之表現，而兩者皆對房地產有間直接影響，且未必只是負面的，一些宏調及土地政策可迫市場尤以開發商計，變得更專業及有效率，雖可能市場波幅免不了。