地價升跌不等同樓價升跌

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年六月

樓價與地價無關，雖然後者是計算房地產發展項目成本時重要的一環，但不是影響樓價因素之一，因此市道不好時的可出現「麵包平過麵粉」情。此外，坊間時常 有一種錯覺，就是以�U地價的升跌幅度和樓價的升跌幅度相若，其實不然，因除兩者沒有「因果」關係外，就算齊升齊跌，地價的波幅一般會比樓價的波幅大，可 參考以下的例子：

發展商計算買地程式

一 地產發展商作項目預算時所用的（最低但仍可接受）利潤比率為整體收益百分之二十五，餘下的百分之七十五�U成本。

二、 假設把成本簡化�U兩大事項，即地價和建築費，其餘的雜費如顧問費、交易費、稅收、甚至利息等，均當作已被容納於這兩大事項。

三、 因此，簡化的項目預算程式便�U：（預期）樓價（須要足支付）= 地價+建築費+（最低但仍可接受）所需利潤，即倘若樓價大不過地價、建築費及所需利潤的總和時，或甚至虧本，那項目便多會被放棄。

四、 反過來說，發展商考慮作價買地時的程式便�U：地價 =（預期）樓價-建築費-所需利潤。

五、 套上一些數字，假設樓價以每方呎樓面面樓計（下同）�U四千元，建築費為一千五百元，所需利潤為一千元（樓價四千元的百分之二十五），那麼發展商所能付出的地價便�U：四千元-一千五百元-一千百元 = 一千五百元。

六、 若樓價向下調節至每方呎三千元，即下跌百分之二十五，建築費保持不變為一千五百元，所需利潤改為七百五十元（樓價三千元百分之二十五），那麼發展商所能付出的地價便改�U：三千元-一千五百元-七百五十元 = 七百五十元，即地價已下跌百分之五十。

七、 相反，若樓價向上調節至每方呎五千元，即上升百分之二十五，建築費保持不變為一千五百元，所需利潤改為一千二百五十元（樓價五千元的百分之二十五），那麼發展商能付出的地價便改�U：五千元-一千五百元-一千二百五十元 = 二千二百五十元，即地價上升百分之五十。

建築費增減幅度小

讀者或許會問�U甚建築費可保持不變，除因方便作舉例外，建築工程多有合約價的規定，雖常有更改的可能，但仍有一定的規範，且建築成本亦較樓價反應慢， 因前者有部份環節如一些外來建材的價格是不跟本地經濟狀走的，不像後者尤以住宅市場的受本地經濟影響。此外，從九七年高至今，普遍私人物業價格已下降 遇百分之五十餘（如基於中原指數），但同期的建築費指數只下調了百分之二十餘左右（如基於利比工料測量師行或政府建築署的指數）。這也有助解釋�U何樓面 地價由以往的數千元降至今天的千餘，甚至數百元了。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。