匯價管控與資產價格

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年6月7日

粗略而言，若某經濟之匯價是受管控的，任何其經濟上之興旺或衰落皆大部份於其資產價格上反映出來，包括房地產之價格。舉例說，若某經濟體系現價是一百，又假設其沒有匯價管控，而國際投資者認為其體系值二百，繼而投資，則有可能其體系之匯價升五十，另資產又升五十，共提供一百之升幅，相反亦然。但若這經濟體系是有管控其匯價的，即那一百之升幅便會由其資產反映出來。若一切均等，有管控匯價之地方其資產升價時可較那些沒匯價管控的大，相反亦然，亦即以價格指數計有匯價管控之地方的波幅多較大些。

那麼哪個方案(有匯價管控或沒有)較好？其實可能沒有好和壞，或錯與對之分，視乎該經濟體系情況等而定，是運用之考慮。然而，要注意的是凡是財經開放之經濟體系，即資金大致可自由出入的，只能於匯價或利率當中選擇其一來管控，不能兩者皆管，否則遲早出現資產泡沫和承受不少之風險。舉例說，美國選擇管控後者(利率)而放任匯價，而本港則是前者(匯價)但利率可自由調整，若兩者皆欲管控，則須有資金出入管控(即不是開放市場)，不少發展中經濟(理論上)屬這類型。

對一般人而言，哪個安排較好視乎每人之生活習慣及從事之行業。舉例說，做外貿生意尤以進口的或許希望有較強而穩定匯價，方便買貨及投資，又或常出外旅遊者亦希望自身地方匯價強而「好使」些，相反，不多外出或投資之人士或許希望匯價可伸縮，因這可於經濟衰落時其本地資產包括物業沒下跌得那麼多，減少負資產可能性。相信讀者亦會察覺近年本港經濟回升，資產及房產價格皆有不俗表現，但出外旅遊時總覺錢沒那麼好用，就算亞洲地方也未必平宜，遑論歐羅區了，皆因美元貶值了。筆者搜集了一些地方之物業價格和近年匯價，以測度相對本地之回報表現：

(甲)英國倫敦=由一九九四年至二零零六年間平均房價由八萬七千英鎊左右至約二十九萬餘英鎊，以英鎊計有二點三倍左右，而期間英鎊相對港元亦升了百分之二十八，若以港元算則更升了近三點三倍，同期本港物業均價，以中原指數計，跌了百分之十八左右。

(乙)美國曼克頓=年期等如上，期間升了近二點二倍，因港元和美元掛勾，即以港元計算倍數亦一樣為二點二倍。

(丙)加拿大溫哥華及多倫多=以加元計，溫哥華房價漲了百分之七十一，多倫多則有百分之六十四，若以加元期間亦升了百分之十四，折回港元計算，溫市共升了近百分之百，而多市六有百分之八十六。

(丁)國內北京及上海=因近年人民幣有所上調，北京房價以人民幣計上升了百分之五十四，但以港元計，則升了百分之六十五左右，上海以人民幣計有百分之九十二，以港元計更過一倍。

以上述看，各地房價之差距不但由升跌及經濟階段人均收入等影響，各地之間之匯價變動更可加劇其差距，尤以長遠角度衡量。然而，要驗證匯價及房價(資產價)之互相關係並不容易，因各地之房市有自身質量與運行階段均不相同時，研究可甚花時，亦須動用較複雜程式協助，或許大學較為適合做這等研究。不過不知是碰巧或是有其他原因，若以二零零三年起計(本港物業亦開始復甦)，上述各地房市之價格波幅，以該地幣值計，本港最高，雖轉為港元計，則溫哥華還高少許。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。