港元二千一呎的陽光和海灘

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年8月18日

在哪裡？美國佛羅里達州之邁阿密 (Miami)，是房地產價格下滑重災區之一，根據 Miller Samuel估價行之網上報告，平均 (average) 價格由2008年之六十萬美元降至2010年的二十七萬左右，現今約四十萬，從低位回升近半。

回彈的理由之一是「跳樓貨」(distressed sales) 少了，現佔不到市場一半的成交，而放售之樓房數目亦下跌，平均賣出之房子以最新叫價計需放盤68天。一些詳情如下：

1) 平均價格近US$400,000，但「中間」(median) 價格只得US$200,000左右 = 即表示有不少高價物業成交，否則平均價很難高出中間價一倍，但同時亦顯示真的有很多「平樓」(相對香港而言) 出售，因一半價格是二十萬美元以下。

二十萬美元約值一百五十多萬港幣，有這價格的香港私樓買少見少，中原地產報告則說二百萬以下之成交佔據私人市場不足20%，不知百六萬以下又是多少。

2) 以平均價格計，呎價為US$257 = 即平均之單位面積約1,550平方呎，是實用的，若化作建築面積，可有2,000呎上下。二百五十多美元約值二千港幣，再化做建築面積計算，會有一千六百港幣，往深圳也不得，更遑論香港。

當然，單位面積與管理費用、城市稅、水電煤等成正比，住大些舒適些是有代價的，而且相信平均價未必買到海灘旁之物業，只是在邁阿密往海灘並不困難。

3) 減價幅度收窄 = 去年同期平均減9%有多，現在仍然不細，但已降至7%多些，大致依然是買家市場。

4) 多層分喫大廈單位平均價US$367,000，其他類型 (包括獨立屋、半獨立屋等) US$ 475,000 = 然而，中間價則是另一回事 [見下表]。

屋型／類別	平均價 (美元)	中間價 (美元)
多層分喫大廈單位	357,000	185,000
獨立屋、半獨立屋等	475,000	213,000
豪華多層分喫大廈單位	1,624,000	1,217,000
豪華獨立屋、半獨立屋等	2,528,000	1,600,000

5) 邁阿密治安不算好，但哪些區段會好點？= 樓房價格有少許啟示，雖關係未必很直接。

區段	分喫大廈單位平均價(美元)	分喫大廈單位平均價(美元)	分喫大廈單位中間價(美元)	獨立屋、半獨立屋等中間價(美元)
North	417,000	939,000	247,000	482,000
Miami Beach	526,000	2,869,000	300,000	2,190,000
South Beach	703,000	3,515,000	300,000	2,250,000
Downtown	208,000	307,000	120,000,	183,000
South	303,000	1,006,000	258,000	650,000

至於買「跳樓貨」(即有如銀主盤)，價格相差確大，例如分喫大廈單位的非跳樓貨及跳樓貨之中間價分別是US$275,000和US$100,000，雖未知質素同與否。  

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。