一二手市場沒數值關係

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年5月25日

近日瀏覽中原地產網站裡之資訊時，好奇地將本港近兩年一手及二手住宅的數據作些簡單計算，發現純從數字角度看，兩者住宅市段並不存在很大之關係。這或許與讀者之直覺有出入，詳情如下：

(一) 平均價格沒關係=一手之均價和二手的均價沒有明顯數值關係，即知得其一之去向不表示可得悉另一個之走勢，其R2只有零點零八，意味基本上沒有關連。從較技術角度看，這並非稀奇，因為一手住宅成交個案通常只是二手成交個案的百分之二十五，低起來時甚至只是二手的百分之五左右，期間高點也只是二手之八成數量，一手成交量較少令其均價波幅變動較大，即某月售賣了多個貴宅均價自然被提高，相反賣多上些手盤均價便走低。相反，二手成交量較多令其均價較平穩，少受特豪(或特貴)或特平賣價影響。再者，倘若想像這均價背後之「平均」住宅模樣，二手的大約為六百五十平方呎兩房單位，但一手的可隨該時段所售賣之樓房而有所變動，一時可能跟二手相約，但另一時平均可以是千呎豪(貴)宅。[請看附圖]。

(二) 成交量變動亦沒有多大關係=R2只有零點一四，算是不高，和一般人感覺可有出入，即看像因買了新(一手)樓而要放售舊(二手)樓之現象並不明顯，或許買新樓之人士不多需要放售舊的，又或放了盤之人士亦不急於購入新樓等。此外，筆者亦假設買新放舊之間存在三數個月之時差，因而作了另些計算，但R2是近零。[請看附圖]。

(三) 均價和成交量也沒有多大關係=無論是一手或是二手市段皆一樣，即成交多少並不導致價格高低，兩者R2都不高，而一手市段的甚至是相反傾向，即價高成交少，價低時成交多些。

(四) 只有二手均價和其租金地價有關係=雖然不算高，但也有零點四五左右，算是有些關連，而收租回報大約是百分之三和四之間。[請看附圖]。

此外，筆者亦計算均價及成交量等之波幅率，倘若有人士製定房產指數之衍生工具，或許可參考以下：

(甲) 一手價格波幅較二手的大許多=前者於期間約有零點三二，而後者二手樓的只有零點零六，以上述之推論不足為奇，順便提的是租金之波動亦只有零點零三。

(乙) 一手成交量波幅亦比二手的大=前者百分之七十四左右，後者只有百分之二十二。若用成交數顯示，一手於期間頂高點有近四千個案，低時只得一百一十九，而二手於同期間高至近五十個案，低的也有三千多，波幅差距沒一手的大。

總括而言，一手住宅之均價較同期二手的於期間內高出百分之五十至二倍不等，相信除了樓是新建的外，亦代表近年興建和被需求的是較大(及較貴)之單位。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。