分析工作原是藝術

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二○○一年六月

對不少人來說，分析涉及數學和數字，這並非不對，而且筆者也常對朋友說笑，自嘲自己部份工作像「數字磨碎機」（number -cruncher）。無可否認，數量化分析是重要環節之一，但也只是整體分析工作其中一個環節（或方法），因為不是所有東西、現象、因素或層面等都可以 數量化起來，又或數量化模式必較其非數量化的好。筆者理論上不能排除有一天數量化的方法會變得十全十美，即憑方程式便可預知世界一切，但相信這一天離現在 甚遠，否則現在（說笑地）分析員已可向投資者和客索取「分身家」式之報酬了（若方程式是包賺錢的話）！

數量化方法很有用，無論是簡單或複雜的，宏觀或微觀的，但卻並非萬能，原因如下：

感覺難以數量化

一、 不少事情是沒有經常或可有糸地搜集數據的，例如某經濟體系裡的人們是否「開心」，這是較感性兼易變的層面，因此不容易數量化（或數量化後的結果也難以準 確地解譯，如有百分之五十被訪者選擇「開心」，那麼這是代表一般人只有一半時間是感開心，還是只有一半人常感開心而另一半則不是），但若一切均等，較開心 的經濟體系做起事情來也較積極，表現以致資產價格也可造好些。對此，有人會說經濟的好壞和「開心」程度的高低成正比，這也不無道理，但要注意「感覺」這種 東西也有機會是「領先」指標，例如經濟仍低迷，但若人們一般認為無可再低或復甦在即，心情多會先「靚」起來。

二、 搜集方法並非完美：無論抽樣調查抑全民計，遺漏是無可避免的，即總會有偏倚，只是不致令其粗略反映或「代表性」不保便是，不能盡信，但也不能完全不信。

數據永遠是「歷史」

三、 數據永遠是「歷史」，歷史不一定「重演」：就算一秒前也成為歷史，何一般地產數據最快的也已是一兩天了。歷史數據甚有參考價值，在某既定時期及基調內， 的確可以反覆重現一些市況及價格的循環，但當遇上一些較大基調的變遷時，熟悉歷史走勢反而不利，這也是部份地產投資（投機）者泡湯的原因；他們不是不熟悉 市，而是太過熟悉，反而�p能抽身出來觀察。

四、 不少方程式及預測建基於以往（歷史）的數據：無論這是把今天的狀作未來的假設，還是用以往五年、十年、二十年等走勢來推論日後的可能性，又或是更複雜地計算發生機會率才作推測，均離不開歷史數據的框框。簡單地說，就是方程式本身也不完美。

講到這裡，分析豈非無用？非也，分析不是用來包賺的（技術上未許可），而是用較有系及較理性的方式來減低投資風險和增加投資贏面，這樣一來，即是只是較 對手多賺數個百分點，長期便可拋離他們走在前端。至於數量化方法不足可用以下的角度作部份補充（扶助），同樣地數量化方法也可補充它們不足之處：

經驗思考補足跳出框框

(1) 有經驗／經歷／思考支持的直覺判斷（intuition）：要注意這裡的經驗不是指「實質只有一年但重覆十次沒有進步」的所謂經驗，而是有改進、有思考、 有質疑、有領悟、包括想像力的經驗，這層面有助需要時跳出歷史框框。舉例說，美國汽車業在六十年代末認為美國人普遍不會選用當時日本汽車廠剛開始出售到美 國的小型房車，除因美國人平均體形較大外，依歷史數據看，美國人的確只會買大型家庭房車（因之前根本沒有小型房車），結果如何，相信不用多講了。當然，七 十年代的油荒也幫上一把，但美國汽車業到八十年代末才有像樣的中小型房車面世與日本的競爭（與日本汽車廠合作更不在話下）。

(2) 良好的營商平常心（common business sense）：實質平常心並不平常，這層面要求分析員暫時放下或忘記自身的專業知識及角度等，用普通人角度看事情。舉例說，數量化方法甚至直覺判斷也認為 某項目可每年有相等於百分之百的回報率，平常心便在這時提出懷疑，因除非項目時間甚短、或有特別措施幫助（如專利等），否則一般正常情下，一定有競爭者 加入行業分薄利潤。

總括而言，房地產分析非全是數量，亦非全科學，因與經濟及市場有關，經濟及市場則與人有關，凡與人有關的東西，便難以成�U純科學（這是筆者的偏見），大 現象不常變更（如市場的表現常反映人的貪念），但細微之處則常有不同（如不同年代的人在同一市場、同一環境下，反應已可有相當差別）。變數實在太多，不像 自然物理科學般較有定律。房地產分析員需有判斷採用哪些方法和哪些資料的能力，尤其當資源包括資本、時間、人才、知識等均有限。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。