國內房地產開發一定好賺？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年6月6日

近期國內房地產市道有些緩濟，部份住宅要割價出售、寫字樓須不收租留客，又或商場怎樣努力度橋仍吸引不了零售商開新鋪。

然而，只不過兩年前左右，由財經刋物至互聯網站，無不說房地產開發如何厚利，甚至說是暴利，似又愛又恨。

今期就看一些統計數字，觀察國內房地產開發行業在宏觀層面上是何樣子的：

一) 數據來源 = 主要為公開資料如中國統計年鑑等。

二) 房地產開發商仍非常倚賴賣樓 = 整體佔其收入百分之九十有多，且當中又以出售住宅物業為主。這解析為何國內開發商運作有如工廠般，貨如輪轉，一旦出品銷售慢下來就整個運作也受累，且資金流程出問題 [圖一]。

三) 房地產售樓收入增長趨降 = 要注意不是倒跌，只是收入按年之增長率像慢了下來，由以前百分之四五十到近年之二三十，且趨勢仍是向下，這意味企業要保持增長除開源外(如尋找新市場如二三緣線城市)，亦要與競爭者鬥搶(好)項目 [圖二]。

四) 房地產開發利潤增長趨平穩 = 過往之「一更窮三更富」之大起大跌情況像少了些，近年趨向平穩，或許表示整行厚利／暴利時代難再遇上 [圖三]。

五)     房地產開發企業規模仍細 = 規模細本身不是問題，而是相對房地產開發項目過細不對枰時(如二億規模公司做二十億項目等)，一來意味銀根緊張不能有所差池(一般而言自身資金佔不到五分一)，二來意味逆市時可能「一鋪清袋」。[圖四顯示北京及上海也是規模細一至五億之企業居多]。

綜合而言，雖將來仍有賺可觀利潤之機會和地方，但相信不是每個房地產開發企業皆有之現象，一場淘汰賽又開始了。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。