錢作怪及沽空房產

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年5月11日

近期有機會在大學作客講學，談到近年國內房地產價格升完又升，若只准許說一個因由，就是流動資金多，這不單只是中國的現象，宏觀世界各地或多或少亦有相約情況，美國帶頭印銀紙，令資產帳面值越來越高。當然，還有著其他原因，包括經濟增長收入增加所帶出之住房需求，以及有限之合適貨源等。

無論如何，以市場經濟體系計，市價升跌是必然現象，多少及波幅度高低是另話。籠統地說，若然美國之現象是先使未來錢(根據報導現時美國人平均使用多過其所賺的錢)，國內或許是部份資金仍是未得到有效率之運用，部份可涉及房地產行業。這現象可能從供過於求顯示出來，又可在供求錯配上顯示，又或供快過求突顯出來。簡單而言，純看某市場有多少家庭就判斷可賣多少住宅單位(套數)不是不可，但這是長遠才準，短期需求可被高估。此外，供應出來之住宅單位是否該市場平均人士可承受亦得考慮，過大過貴過高級之單位未必有充足承接需求，雖然單看供應數量仍未超額。

至於國內房地產是否有泡沫，若有留意近數年內地之新聞，這有與沒有之爭辯已持續了多年，雙方聽來皆有其是和不是，或許雙方其實並沒有太大分歧，只是用不同角度看事情而已。筆者覺得若認為國內房產有泡沫，則不只其如是，不少其他區域亦有類同狀況，大部份市場於高峰週期運行。然而，要注意部份國內所報導之空置率，許多時驟聽起來可以很驚人，如空置百分之二十，但很可能是其計算方法不同，因傳統國內之空置率並非以全市場供應量為基礎，而只是以該年度之新供應為總數，反而與本港和外國之吸納率相約。膽粗兼偏見地說，筆者覺得長遠投資者(界定為十年八年者)仍可選擇相較優質國內物業來投資，但不只要守，還須預期過程裡有所蝕之機會。

然而，日後直接投資房地產未必全屬守株待兔型，即有賺(升價、收租等)尤其可，一旦蝕本(跌價、無租客等)，便唯有賣掉或是硬著痛苦守下去。這拜房地產指數以及尤其產生出來之衍生投資工具，筆者並非這方面之專才，但知道英國及美國已有這等指數多年，且市場亦開始利用它們來對沖及減低房地產投資的風險。本港亦有這類指數，如中原地產的，而香港大學房地產學系亦於昨年制定了一套嚴緊之價格指標，亦有外國機構研究創造另些的。無論如何，對一般投資者而言，若看好樓市而入了貨，但又擔心風險，可利用這些指數衍生工具買些沽空倉，樓價升而不跌時當購買了保險，一旦樓市真的逆轉，沽空倉賺的可彌補部份損失，波幅度(風險)因而減少。此外，開發商亦可利用這些來對沖銷售業積，當然，用這等衍生工具來對沖可助減低風險，但若只買「單邊」，則風險可以甚大。

總括而言，房地產市場越來越多花樣，跨國兼跨業界，連保守的退休基金也要買些房產。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。