置業率越高房價越低

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年5月3日

相信部份讀者會對標題有所懷疑，認為置業率高代表有著較多買家，買家多即需求大，房價應趨高才是，然而，若將標題倒轉寫，即房價越低置業率越高，驟聽起來又像不那麼不合理了，那個層面先行一時也難說。無論如何，標題是基於美國住宅數據得來的，包括五十一個州份之平均房價和其他相關環節如收入等，詳情如下：

(一)資訊來源=主要從www.dataplace.org搜集得來，是二零零零年之數字，除房價外，還有各州之貧窮率、人口密度、空置率等。

(二)房價與收入數值關係最高=而這和其他研究，包括非美國的相符，即一般而言，平均收入數字和房價數字最�琣X，其他環節如按揭利率等時有時無，長遠計影響或關係像不高。這R有零點七九，而R2有零點六二，算是不低，有一定數值關係。

(三)房價和置業率=也有一定程度之數值關係，但這點並非重要，而是其R是負值，即房價高時，置業率可傾向低，房價低時，置業率便傾向高，雖然數字不及收入的�琣X，R只有負零點六七，即R2約零點四五。當然，這裡須注意一些事項，首先是數值關係高不一定意味因果關係，可以是純意外碰著而已。其次，是筆者傾向相信房價由賺錢能力(多寡)而定，但置業意欲高低並不只靠房價因素，該地(國家)之人口流動性，社會文化等也有一定影響。再者，置業之動機可包括預期房價會趨高，現在不購買遲些還貴，反之樓價在谷底未必有人幫襯。最後，若這現象(即置業率高價則低)有著甚麼啟示，猜度地說或許是反映美國人，尤以退休者，從高價區遷往低價區居住，因而造成高價區置業率傾低等。讀者或許會問高價區置業率理應不變，因遷出者會賣其房子給遷入的，這不無道理，但遷出者未必賣掉其房子而是(改裝)出租，而高價區租金通常在低價區會變得「好好使」，這樣做亦可能省了一些稅項。

(四)房價與人口密度，空置率及貧窮率=均沒有多大數值關係，其R2分別為只有零點十四，零點零八及零點零六。這些再次驗証那些房地產口號如「人多房產需求大」等是錯覺，甚至是錯誤。

總括而言，置業對不少來說是適合舉動，起碼到老年不愁沒瓦遮頭，但並非指定動作，更不必有大比例之業主群，每人情況需要皆不同。至於有說高置業率可助社會安定，或許會又或許不會，除樓價是否有升外，還須視社會文化，人文教育以及群體個性等，說服了個性強悍人士置業後而房價跌可能更糟糕。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。