調整風險後之回報

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年4月26日

一般來說，商舖物業「好起來時」之回報可比住宅物業的高，又或做房地產開發之回報通常亦比只買賣現貨之投資多，那麼為甚麼不是所有投資者及企業均著眼商舖市段又或從事房地產開發呢？除機遇有限外，是否住宅或現貨投資者較蠢，不懂得做更高回報之商舖或房地產開發，抑或其他原因？

筆者雖不排除愚蠢之可能，但更相信這涉及風險之考慮。簡單而言，就是住宅或現貨投資者並非無知，只是衡量過商舖或開發風險程度後，還是寧願選做較低回報但亦較低風險之住宅及現貨買賣。舉例說，某開發項目可帶來百分之百回報，但同時，亦有可能損失百分之五十本金，而另一現貨項目則只提供百分之五十回報，但同時亦只須冒百分之二十五的虧損可能，那麼選取哪個項目只涉及風險承受之取向，膽大者不妨做開發，膽小的最好買賣現貨，沒有對錯之答案，且兩項目之回報相對風險比率皆為二對一。從另外角度看，就是兩項目並沒有優劣之分，雖開發之回報較高，但計算風險程度後並沒有優勢。當然，若一切長期順風順水，從事開發之投資者會比只買賣現貨的富有，而後者須做更多項目才可與前者保持不差太遠之財勢。

然而，風險從何來？不少分析將風險分成兩大類，整體市場的及個別項目的。整體市場的不只涉及該市場之經濟狀況、社會結構、人口質量、收入等環節，還包括該市之管冶政策、制度效率等。有些較容易量化，如人均收入等，另些則較難，如部份政策制度。個別項目風險則是該項目獨有的，如某住宅項目面對墳場，於一般華人市場均是不利環節，對銷售速度及價格可有負面影響。

至於怎樣測度某市場或市段之風險，其中辦法之一就是利用該市場或市段之房產(價格)指數。粗略地說，就是將某時間內之指數用來計算其標準差(StandardDeviation)，將計算同時間內之指數之平均(Average)，後再將標準差除以平均，得出之結果就是波幅度，數字越大波幅越高，波幅大則代表風險亦大，採用這方法為不同市場計算便可得知哪市場之風險較大了。

再者，若將這不同市場之價格指數用來計算其回報，即最後一期指數減最初一期之指數後再除以最初一期之指數，每市場便會有一個回報率(可以是負數的)和一個波幅(風險)比率。將這眾市場之兩數字分布於圖表上，便可清楚看出哪個市場有著較高回報，哪個風險較大，最重要就是哪個於某風險程度裡能提供最高之回報，亦即哪些風險較人家大但回報又較別的差之市場可顯現出來，投資者便可更細緻地考慮了。

為甚麼這麼著重風險？理由很簡單，就是投資者不須比別的常有著較高回報，只要減少(不必亦不能全免)風險程度，若干年後便已比其他對手富有數倍。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。