互擁房地產，世界越安全

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年4月12日

在美國求學期間，筆者曾有這樣想法，就是有一朝房地產可會有個類似環球的買賣系統。買家若喜歡是可隔山買牛，兼有關手續差不多自動有人代勞，這當然涉及收費。另外，就是世界越是互相擁有對方之房地產，爆發衝突以致大戰機會便可減少些，因這樣做等如自己打爛自己財寶。

前者環球房地產買賣交易系統於現在互聯網時代沒甚麼特別，雖未如股票輕鬆，起碼已有初形，尤以房產基金及指數之興起，但要知筆者是於上世紀八十年代求學，當時傳真已是高科技。後者互擁物業之概念，現在聽來像沒必要，且近年之恐怖活動並非國與國之爭鬥，然而上世紀八十年代世界仍在冷戰。

無論如何，正如世界各國及各地須在經濟生產環節裡盡量互相配合，不是說沒有競爭，但全無(有意或無意)分工合作亦不行一樣。某地之本地以致房地產資源未必全被該地人士用得著，又或能(或肯)以某價格購置利用之，這時若有「外人」可用兼出價，對整體資源運用效益是正面的。當然，基於多種因由，不少地方對外人持有土地及物業會是有所限制，如加拿大農地，澳洲某類物業等，更不用說一些經濟未上軌道的。

然而，非經濟因由除外，許多時對外人擁有房地產及土地之限制是恐怕這會「炒高」當地房地產價格，令當地人難以置業等。這感覺不難理解，但有相確餘地，部份見解如下：

(一)假設樓價可被炒家炒高=只靠外人通常炒不高了多少，沒有本地人協助共炒不行，若相信猛虎不及地頭蟲，則應是本地炒家先行炒賣，被外來的發覺後繼而加入，而非帶領。當然，傳媒報導時，多集中於外來投資投機者(本地的有甚麼好提？)，尤以那些跨國機構。因此，驟眼看不難像是外人炒起個市。

(二)炒家並非帶領炒高樓價之首=反而是追隨者。筆者於一份專業期刊讀過由香港大學房地產教授做的研究，利用統計程式，証實香港高峰期樓價並非由炒家導致，他們只是跟風而非帶領(帶動)樓價上升，而這亦和筆者之見解相約，詳情可參考以往文章「為甚麼物業炒家用家不喜」，http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej001.htm。

據此，就算沒有外來炒家，樓價許多時都會上揚，只要當地天時地利人和便可，有如現今國內A股市場，不須外來錢財也可大幅上漲一樣。無可否認，炒家可增添市場氣氛，但他們有如演唱會之贈興角色，非主角也。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。