堆砌「賣得」之中國房地產基金
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年4月10日
近日在香港城市大學講學，對象是商學院之碩士生，不少已是行政要員，課題自然與房地產有關。為添氣氛，筆者在講學之前數天，請求學員協助一個簡單意見調查，就是倘若他們是一個十億美元中國房地產投資基金經理，他們會如何分佈這筆資金，且限於十個城市及住宅、寫字樓及商舖市段。
結果共有四十六個回覆，除有一個同學選擇將全十億美元投放在一個城市兼一個市段外，也有另一個學員將十億美元平均地分配到十個城市和三個市段，其餘大多將資金分配到數個城市及多於一市段。以下是一些概括詳[情請參考附圖一]：
(一) 十個城市=有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州及成都。若將首四個當作「四大」(一線城市)，其餘的便是二線城市組合。
(二)以資金分配計算，四大佔去七成以上=包括北京百分之二十一，上海百分之二十八，廣州百分之十二及深圳百分之十三。這亦即是其餘六個二線城市共佔不足三成。
(三)四大之中以上海最受「歡迎」=佔總資金百分之二十八，又或是四大資金的四成，看來「市場」並未因上海近期被調整而卻步，反之更追捧該城市。
(四)六個二線城市中，杭州吃香些=佔百分之六，而武漢則被分配最少資金，南京亦不算多。
(五)用途(市段)方面，住宅最受歡迎=共佔總資金百分之四十有多，其次是寫字樓，有百分之三十二，而商舖只有百分之二十三。
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十億美元 |
住宅 |
寫字樓 |
商鋪 |
總百分比 |
|
北京 |
9% |
8% |
4% |
21% |
|
上海 |
11% |
12% |
4% |
28% |
|
廣州 |
5% |
3% |
4% |
12% |
|
深圳 |
5% |
3% |
5% |
13% |
|
天津 |
3% |
1% |
1% |
5% |
|
重慶 |
3% |
0% |
1% |
5% |
|
武漢 |
1% |
1% |
1% |
2% |
|
南京 |
1% |
1% |
1% |
3% |
|
杭州 |
3% |
1% |
2% |
6% |
|
成都 |
3% |
1% |
1% |
5% |
|
總百分比 |
44% |
32% |
23% |
100% |
此外，筆者亦計算各城市及市段之投票情況，即凡某城市市段有被某個別學員投放資金就當一票，資金多寡亦是一票。再者，筆者亦計算每個城市有多少同學投其一票，無論是投放於該市住宅、寫字樓與/或商舖均只當一票，完全沒投放就當零，即某城市總票數不會高於四十六個回覆人數。上述辦法筆者亦計算每市段(住宅、寫字樓及商舖)有多少同學投放資金，無論是只放於一個城市或十個，皆當一票。以下是概括[詳情請看附圖二]：
(一)以投票計算，其比例大致和資金分配相約=四大共佔百分之六十有多，亦是以住宅為重。
(二) 以人數計算，差不多沒有人不投一個或多個四大城市=一般有著百分之九十人數追捧，相反二線城市較參差，高的有百分之六十餘，少的只佔百分之三十餘。當中亦是武漢為最少，上海為最多。
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票數 |
住宅 |
寫字樓 |
商鋪 |
票數 |
總百分比 |
人數=46 |
總百分比 |
|
北京 |
37 |
36 |
25 |
98 |
17% |
44 |
96% |
|
上海 |
39 |
41 |
27 |
107 |
18% |
44 |
96% |
|
廣州 |
32 |
20 |
30 |
82 |
14% |
40 |
87% |
|
深圳 |
27 |
20 |
28 |
75 |
13% |
41 |
89% |
|
天津 |
25 |
8 |
7 |
40 |
7% |
29 |
63% |
|
重慶 |
23 |
7 |
9 |
39 |
7% |
25 |
54% |
|
武漢 |
11 |
9 |
6 |
26 |
4% |
15 |
33% |
|
南京 |
15 |
8 |
6 |
29 |
5% |
20 |
43% |
|
杭州 |
24 |
8 |
13 |
45 |
8% |
28 |
61% |
|
成都 |
22 |
8 |
9 |
39 |
7% |
27 |
59% |
|
票數 |
255 |
165 |
160 |
580 |
100% |
|
|
|
總百分比 |
44% |
28% |
28% |
100% |
|
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|
人數=46 |
45 |
44 |
39 |
|
|
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|
總百分比 |
98% |
96% |
85% |
|
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有何顯示？當然，上述調查是甚粗略，並非嚴謹學術研究，且調查人數不多。然而，作為一個開始還可以，且學員階層或許亦和這類基金投資者相約，或多或少可看出一些瞄頭：
(甲) 若基金有一定資金規模(如十億美元=約八十億人民幣)，不投資四大不行=這裡不行並非指基金表現，而是指有沒有足夠投資者願放資金入基金內。筆者的估計是，一個小型基金(如一億美元)因需求資金不多，不能太過分佈投資於多個城市或市段，集中放投可說是被迫的。相反，大型之基金想非常集中亦不能，一是受捧之城市未必有充足(有利)之貸源，二是未必有那麼多投資者及機構喜歡這樣集中之基金，因預期風險較大，當然投資者亦未必對一個平均投放於十個城市及三個市段之基金垂青，因這給人「無腦」無判斷之印象，較易受落的可能是那些有些集中但非過分集中之組合。
(乙) 沒有上海可影響基金股份之售賣，但沒有武漢和南京可能沒多大影響=前者佔資金分配百分之二十八，後者兩城市共計也不多於百分之六。
上述對一些從事房地產基金人員而言，就是閣下認為某單一城市及市段已夠投資，一旦涉及較多資金，不多少跟「大路」投資取向不行，前者投資策略或許頂級，但連工也開不成，後者有工作但或許基金表現未必較小型理想。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。