現行呎價難以比較

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年3月29日

最近曾撰寫有關售樓用的建築面積，與行業友人聚會時，亦是話題之一，當中討論涉及現時所用的呎價在技術層面上是難以用來作直接比較，因計算這(建築)面積呎數之方法並不歸一，樓盤與樓盤間之呎數內涵可有相當差異。

舉例說，兩個相若樓盤有著不同平均呎價，如一個是四千元一平方呎而另一個是五千元平方呎，驟眼看前者「抵買」許多(或後者不抵買也可)。然而，這可能只是前者樓盤之平均呎價是基於一個沒那麼「實用」的建築面積，而後者則採用一個較實用的，若將兩者建築面積計算方法併軌，或許後者才是較抵買也未定，亦即現時嚴格來說須研究不不同樓盤之建築面積內涵方可較確實地分出呎價之高低。

至於假設須要將樓面面積計算方法歸一，應採用哪個程式呢？不少人可能認為須用可售(實用)面積，這無可厚非，亦是一些外國城市所採用的，雖技術上其「實用」定義和本地的有些許出入。筆者則認為甚麼準則都可用，關鍵是方程式和界定劃一，當然這許多界定須有一定邏輯支持，且容易被用家了解。

然而，採用劃一售樓呎數計算方程式並不代表樓價可低些(詳情可參考筆者之文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej407.htm)，亦不意味單看呎價便一定得悉不同樓盤之素質分別，只是知道呎比呎哪樓盤較高(或較低)而已。至於不同樓盤之間的平均呎價差異，除因地點、樓齡、用料素質、管理、交通、座向等環節之差異導致外，亦可和以下安排有關：

(一)平均單位之呎數=舉例說，兩個基本上相同之樓盤，只是一個平均單位呎數為八百呎，而另一個為一千二百呎。在一般情況下，八百呎之樓盤呎價通常會高一些，因可出四百八十萬元買八百呎單位(呎價六千元)之家庭在數目上會多過可出六百萬元購置一千二百呎(呎價五千元)之家庭，而較細單位令響往居住哪區份但原本未必買得起該區之家庭捧場。當然，上述不一定是唯一現象，例如在一個真正富豪區興建三千呎單位可賣二萬元一平方呎，但興建六千呎大宅可能有更高呎價，只要時機及心理捉得準便可。

(二)發展商的商譽(品牌)=兩個相同樓盤但由不同發展商興建，已可有著不同呎價分別，而現實確有一些發展商可叫高少許，另一些出名差的(是否合符真實情況是另話)又確要賣平些。至於一般差別可有多少，猜度約百分之五至十左右。

倘若劃一售樓面積計算方法，尤以採用實用方式的，會不影響銷售情況？簡單回答是「會」，因一時之間呎價顯得高了不少，但過了一段時間後市場便會習慣，整體售價亦不會因而(長期)改動，反而是業界須花功夫來重算二手樓之呎價，使新舊盤可作呎價比較。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。