房地產技術
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半山區車位的啟示
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年四月
近期從有關業內人士提供的資料，以及筆者自身的體驗，半山住宅區的車位租賃情況好像比剛過去三两年還要差，租金不但每下越況，且很難找到租客。舉例說，在九八年金融風暴至二ＯＯＯ年期間一個月便租出可收約每月二千元全包租金的車位，現時叫價一千五六百元也難，兼須「好彩碰著」有客才行，聽說部份一千元也有交易。
無論如何，假設上述是普遍現象，這可反映一些情況的「程度」，以及有以下的推論：
一、 部份從事專業、管理的中產階層越來越（須）節約：連「私人家庭房車」都不用。當然，香港公共交通的發達和方便，令「養私家車」在一般來看實非必要，但相對部份專業、管理的中產階層角度看則「近乎必需」，因除代表「身份象徵及享受」外，也是在別人尤以客戶面前顯示生意及業務「成功」方法之一﹝這等取態是否正確合適則是另一話題﹞。再者，當中不少家庭的子女亦進入讀高中甚至大學的年齡，單是這方面的開支已不少，尤以有讀私校或放洋傾向的。簡單地說，車位需求減少從地產銷售價格角度看非好預兆，因意味部份家庭財政上已相當吃力，或甚至對自身的經濟未來失信心，連近期利率下調也沒多反應及覺幫助不大。
二、 若再下去便更多家庭須住低一級：如單位面積減少，或搬到較廉宜的區份，甚至賣掉後轉為租等。當然，這現象已存在數年，只是以往多是和較「搏得（太）盡」一族有關，現在或許連一些以往還想及有能力「支撐下去」的穩健人士，由於各類原因，如公司裁員、減工資等，也開始放棄。此外，能賣掉現有物業也假設該物業之價格仍高於借貸，或若是負資產時該業主仍有餘錢「填（剩餘按揭）數」，但這等業主還有能力「守一陣兒」，守不得是那些原來收入穩定但變得不保的真正負資產家庭。在目前二手樓市的境況下出貨亦非易事，除非大幅調低價格割讓，甚至不排除有更多銀主盤出現的可能。
三、 反映高科技（綱站）不景氣：相信以往不少中半山單位（及車位）是科技公司和支持這類公司的風險資本公司人員租用的，現在兩者都須控制成本或甚至離場，半山物業需求及回報也受影響，那些要靠租金來支付部份按揭還款的業主更覺受壓，幸好近期利率也下降。
四、 在經濟結構之轉變中，部份中產階層佔整體經濟的數目和比例，包括重要性均往下調，即消費及投資能力下降，其中不少確因收入降低而相應減低消費，另一些只是積穀防饑而已。無論如何，有餘錢的也好，無錢剩的也好，若要他們重新成為半山住宅物業之擁護者或出現新的擁護者，經濟及信心的改善和成功轉變像是必要。
總括而言，若上述的猜測屬實，現況持續，恐怕部份半山區的住宅物業價格有較大下調壓力的可能，雖然未必長久或廣泛。
註：從政府網上資料顯示，二ＯＯＯ年年底比九九年年底增加約八千餘輛私家車，但按月增加的幅度在二ＯＯＯ年末季似有減弱趨勢。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。