美國買對租三比一

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2005年10月06日

這是根據近期從美國紐約時報網上版看到的，主要環繞著兩岸之市場而言，包括三藩市和紐約市，以及是指住宅市段。「三比一」的意思是當物業業主(自住者)須比租用同樣之住宅物業用上三倍金錢，因業主除付按揭供款外，還有物業稅、維修費、業主保險等使費，而租客只付租金及較細之租戶保險，且省不來之「首期」還可用來投資，有助作租金幫補。

一些參考資料與數據如下，希望對讀者有用：

(一)假設=兩個例案，三藩市及紐約市各一，均以平均租金等作參考，且按揭皆為房價百分之八十，即業主只付百分之二十的首期。再者，按揭利率為五厘點五，物業稅為房價百分之一點二五，亦另有百分之一的維修費及零點三之保險費。此外，亦假設租金年升百分之三點五，以五年內之總費用作比較，而三藩市及紐約市之案例，房屋買價分別為一百萬美元及七十五萬美元。

(二)三藩市案例=當業主的每月平均須用近五千美元，包括按揭供款，物業稅等，而租戶只須二千五百元，但因省下來之首期可有機會帶來實質收入，其淨支出可約近一千七百元左右，差不多是業主的三分之一，將以上數字計上五年，加上適當之通漲率等，業主共花三十萬美元有多，而租戶只用了十二萬美元左右。據此，三藩市例案之業主須望其屋價以每年百分之十九增幅率遞升，否則可遜色於租戶，即租勝買。

(三)紐約市案例=沒有三比一那麼高，只有一點九左右，當業主的每月約用三千七百美元，而租戶只交約二千四百美元租金，但從省卻之首期有機會補貼六百美元，淨支出可以約一千八百美元左右。推算至五年，紐約市案例業主可共花了二十三萬美元，包括按揭供款，物業稅等，而租戶只用了十三萬美元左右，紐約市案例業主也須望其物業價格有不少之升幅，才可令其置業投資不遜色於租戶，但比三藩市案例業主低些，只須每年百分之十三而已。

此外，報告亦列舉了美國五十三個城市之房屋中間價，及每呎每年之平均租金，兼房價及租金近年之升幅(或跌)率。一些撮要如下：

(甲) 房屋中間價=主要仍是兩岸的城市較昂貴，尤以加州、佛羅里達州、紐約州及麻省等，低的也要四十萬美元，高的有七十萬美元。

(乙) 自二零零零年之房價年升幅率=亦是這些兩岸的市場為主，低的年增幅率有百分之十七八，高者則可以是百分之三十餘，要注意這是五年來之平均年升幅，即部份市場升近不只一倍，而是一倍有多。

(丙)租金表現=不少市場之租金升跌率是負數，即不但不升，反而下調，相信部份原因是近年之低利率令不少租戶轉為業主，亦意味租客少了，因而影響租金表現。就算是正增長之市場，多也只有百分之二至三左右，只有少數近百分之四五或更高，而這亦表示租金回報近年追不上房價之升幅。

(丁)房價對租金比率=這是將房價除以該房之年租金得出來之比率，據此，美國全國平均現時為十七點七，但那些熱門兩岸市場一般高於二十，不少更是高於或近三十，亦即若靠收租回本大約須時三十餘年，不可謂不高，若是股票則必屬高了。

就以上房價對租金比率，筆者很粗略地計算了本地之住宅房價對租金比率現時大約為三十一左右，拍得上現時美國較高之市場，然而，於九七年時本地可以是三十八或更高，連現時美國之高市場也比下去。這現象不為奇，因論租金回報歷年來(自八十年代末左右)本地是比美加通常是較低的。

總括而言，看完這些美國資料，只令人更覺得部份主要市場有過熱(泡沫)現象，始終不盡信是因其生產力之促進造成，因人比人美國並不「醒」了那麼多，「感覺醒」是另一回事。