開發二線投資一線

　

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年3月22日

近年不少報導均說本地房地產開發商進軍發展國內之二線城市，一來這些城市已開始冒起，二來一線市場之中心土地買少見少，且價格越來越高，預期開發利潤不及二線的多，不留意二線市場不行。這不無道理，甚至是明智之舉。然而，這不一定表示「非」房地產開發類別之房地產投資者或機構必須轉至二線城市。為甚麼？可參閱以下原因：

(一)二線城市未必有足夠「投資級數」(InvestmentGrade)的物業給非開發類別投資機構買=投資級數物業通常不但位置好，且建築質量及管理亦須好，兼用家可包括有信譽之商戶，是難覓之物業，找到亦不一定可放售，或價格合理。非房地產開發項目之投資企業可包括房地產基金等，而大多不會傾向獨自開發，或甚至買入未完成之物業。

(二)一線土地價格只直接影響開發商，但不一定影響只買「現貨」收租或賺升價之非開發類別之房地產投資機構=舉例說，若某一線城市之甲級寫字樓平均「米」價為二萬元(人民幣)，又假設建築費用不包地價成本為五千元，而開發商能或要賺起碼五千元(可能更高)，這時可出之土地價格(樓面土地米價)便約一萬元。然而，市況好之時候土地售價格多會比一萬元一平方米高，尤以稀少好地段計，且土地業主亦會傾向用日後數年之預期上升之賣價來作基準，即開發商不是接受減低其利潤或回報率，便是須往別的地方覓食。當然，國內現時土地售賣過程未必如上述所說，但本港之開發商看像多以市場基礎購地，平宜已像不多見。無論如何，土地叫價轉高不一定意味現貨價必可隨著轉高，又或後者轉高率如土地價格的多，技術上土地價格變幅比物業價格變幅大(詳情可參考以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej136.htm)。簡單而言，不合開發商之一杯茶不等同也不是買現貨投資者之一杯茶，兩者未必扯上關係。

(三)一線如藍籌，二線如中價股=哪個好些實難說，視乎投資者銀彈，期望之回報和可受之風險而定，不能也不必一視同仁，兼時控亦重要。然而，粗略看就是膽子不夠大的應看一線城市，貴就是貴些，但勝在不須再「推銷」(Sell)那城市如何好，一般人已有些印象，兼一線城市只有數個，不是甲乙就是丙丁，別的沒了，不像二線之十數個。再者，萬一市場大調，一線也應容易走貨，傷也不致致命，除非借貸極高。

綜合而言，非開發類型大小投資者不應放棄一線不看，二線平均呎價雖較便宜，但閣下買股票時只買二三線的嗎？

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。